也谈房价—房价上升是必然的

一段时间以来人们对房价的评论可以说是沸沸扬扬，有“泡沫说”；有“泡沫破裂说”；还有“二十年发展说”；还有一部分人坚持认为，中国的房地产市场处于平稳发展，稳步上升阶段。笔者认为：中国目前的房产价格在总体上说，继续上升是必然的，但是不同的城市，同一城市不同的区域和不同的户型会呈现不同的特征。

近期对购房者作了调查，其中80%的购房者认为目前的房价太高，存在泡沫，笔者分析老百姓普遍认为房价过高的主要原因是：

1、老百姓感到目前房地产投资很热，而且据权威部门公布的的数据表明：房地产业的投资年增长率在12%，高于全社会的平均增长率。众多的投资者不断的加入到这个行业中来，显然说明房地产行业存在着很大的利润空间，有人说是暴利，不然谁会把资金投到一个没有利润或利润稀薄的行业呢？市场经济的一个主要特征就是资本从利润率低的部门流向利润高的部门，从而实现一个动态的平衡，这一市场法则也印证了老百姓的看法。既然这是一个高利润的行业，所以就应该降价。

2、今年公布的财富福布斯100名排行榜上，有50%以上的人与房地产有直接或间接的关系。他们成为首富，成为腰缠万贯的富翁，就是因为投资了房地产，所以老百姓就认为房地产投资商拿走了太多的房地产利润，所以应该降低房价，削减他们的利润空间。

3、众所周知，中国房改前，是单位分房，不花钱的；房改时，购买价格也很便宜；但房改后，中国的房价一路飙升，上涨了几倍，甚至十几倍。那中国的百姓就要问了：党和政府是带领人们奔小康，过上更好的生活，那为什么与人民生活息息相关的房子却越来越贵呢？衣食住行的住解决不了，如何谈生活水平的提高呢？所以老百姓认为，要提高人民生活，就必须先把房价降下来。

4、房价和收入的比例不协调。以北京为例，一般工薪阶层，月收入在5000元左右，减去税收及各项支出后大概可以剩余3000元。而北京低于30万元的房子在四环以内都是很难找到的，以此为例，要挣出钱买一套房子也要花上10年的时间，而一个人的工作时间最多也就40年，也就说明人一生中30—40%的时间人们都花在了挣房子上了。当然其中人们还会有生病、住院等其它例外的支出。房子本来就是人们生活的必需品，却要花费一生的大部分时间来获得，这房价不高又是什么？

另有一些人认为：中国目前的房价是合理的，房地产市场不存在泡沫，其理由如下：

1、原材料价格在不断上升：重工业在中国的地位正越来越受到发展的限制，一些钢铁工业、水泥工业有不断萎缩的迹象，这就造成了原材料价格的不断上涨，上升幅度竟达到了30%。成本上升牵动了房价的上升；

2、中国的地价也在不断上升：改革开放以来，中国的经济环境越来越好，吸引了大部分的外国投资者前来，引起了地价的上涨，甚至在一些城市的中心地带出现了寸土寸金的局面。政府提出要提高城镇化水平，人口逐渐向城市转移，一方面这保护了耕地，另一方面又刺激了城区地价的上升。北京西四环的一块地皮，去年底曾卖到了每平米4000元的水平，那与此相适应，房价能不上涨吗？

3、房地产开发企业的日益正规化操作：首先是偷工减料的现象越来越少，其次农民工的工资不得再拖欠，更重要的是以前靠银行贷款来维持工程的局面已经不可能再普遍存在了。这就减少了投资商的一个利润来源，也即加大了房地产商的开发运行成本。

这种种迹象表明，中国的房产的价格只会升不会降。

分析各方面因素，笔者认为：中国的房价上升是正常的，不上升才是不正常的。

第一：目前中国的经济保持8%的高速增长，是世界所瞩目的，与此相适应，房地产的投资保持了一个更快的投资。现在的房产开发不但要解决人们的住房问题，更要给老百姓提供一个健康的居住环境，不但要保护耕地，也要保持环境。在人们要求住房的容积率不断下降的情况下，中国的房价不上升确实是不正常的。

第二：房地产市场是否存在泡沫，是有章可循的。房价是否偏高，是否会走高，可以从以下几个方面来考察：城市功能，区域位置，和个人的实际情况。

1、城市的功能定位：

在中国不断城镇化的背景下，城市的范围不断扩大，城镇的功能也在不断完善之中，就在大量的人进入城镇的同时，住房问题首先就突显了出来。这时，房产的价格上升就是在情理之中了。尤其一些重要的城市，在城市功能是否突显的情况下，房价也在不断走高。例如，北京是全国的政治、文化交流中心，新城市功能的定位，就决定了北京的房价将不断上升。

2、房屋所处的区域：

同时，必须说明的是即使在同一座城市，不同的城区、不同的位置，因为经济发展的不平衡和其它各项发展程度的不同，房价也是有所不同的。例如北京的北部地区被人们认为是上风上水的地方，而南部却不尽然，南三环与东北三环的房价，即使是同等质量、环境，价格每平米却相差500—1000元人民币。

3、个人的实际情况和住房消费观念的转变：

到底一所房产贵不贵，还要因人而异。因一个人的年龄、积蓄状况、收入水平而有所不同。同时还取决于人们的住房观念的成熟度，人们应该形成一种梯度消费的观念。一位大学毕业生要在市中心买一套100平米的房子，总价在80万，这对他来说，显然是太贵了。但是如果换一种方式，先买一套离工作地较近二手房，总价也就在30万左右，这就让人觉得可以接受了。

第三：从经济学角度分析，同样也可得出房价将上涨的结论：

1、价格与价值是否一致：

价值是完成一件商品所必须的社会必要劳动时间，而价格是价值的货币表现。比较合理的情况就是：房屋的价格围绕价值上下在一个合理的范围内波动，并真实地体现其价值。就目前中国的房产市场来讲，二者存在差异，但是并没有产生太大的偏离；

2、使用价值是否是价值的合理体现：

使用价值的实质是指产品的效用，它是在产品生产出来后的使用过程中表现出来的。产品的使用价值的大小，取决于使用过程中满足使用者的需要程度。显而易见，房产在中国的使用是远远高于其价值的，因为中国人的住房问题到目前还没有很好地解决，或者说住房条件还很差。在这种情况下，需求大于供给，房价上升是必然的。

3、房屋售价与月租金之间的比例是否合理：

房产投资作为人们可以选择的为数不多的投资方式之一，之所以目前出现了很“热”的局面，就是因为存在着活跃的租赁市场，于是就出现了诸如以租养贷等杠杆投资方式：以较少的资金撬动一个需要很多投资的投资方式。房产投资市场活跃，也拉动了整个房产市场价格的上升。

4、但是中国的房价是保持在一个合理的范围之内：

国家的宏观调控在掌控着整个国民经济的走向，国家的一系列宏观和微观的经济政策在引导着中国经济的发展。经济适用房的推出，公有住房的再次上市流通的许可，都在增加房源供给，对平抑房价起到了重要的作用。

总之：中国的房产价格保持平稳上升是比较正常的，比例控制在3—5%是可以接受的。当然这并不是排除个别地区会出现房产投机行为，造成房价虚高，但从总体上看，中国的房价还是在一个合理的范围之内的。
　　