宏观调控政策资金链绷紧开发商难熬让地"过冬"

上海一从事土地中介人士最近生意繁忙，昨日他向《每日经济新闻》透露，近期相继出台的宏观调控政策，让沪上一些开发商日子越发难熬。由于对银行贷款的过分依赖，使得部分开发商急于寻找地下融资或者将囤积闲置的土地出让。

　　“房地产商资金链的特征，就是借鸡生蛋。”江苏一房产商向记者剖析，在宏观调控政策下，“空手套白狼”的环节很容易出现问题。一般来说，开发商的资金来源包括自有资金、银行贷款、建筑企业垫资等，此外还有信托等。

　　在开发商看重了一块地之后，购买土地的定金和第一期地款都是企业的自有资金。根据“121号文件”的规定，自有资金应不低于开发项目总投资的30%。

　　等到“四证”（指国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建设工程开工许可证）齐全之后，银行会发放贷款，用于建筑投入。此外，还可以获得的资金是建筑公司的垫资。同时，工程进行到一定程度达到预售标准，通过快速销售回笼资金，其实这部分销售款也是来自银行的按揭贷款，其中有很大一部分将被用于继续储备新的土地。由此完成了整个资金链的循环。

　　“过去几年房地产发展很快时，其实从买地到竣工的各环节几乎都是靠外界的资金运作。”这位房产商指出，很有代表性的某驰名房地产集团，高价拿地备受争议，却靠银行贷款和销售回款，完成“两个锅盖盖住十个锅”的神话。

　　“但现在，银行贷款来源受阻，回笼资金放缓。”方方房产工作室分析师指出，而这也是导致很多开发商资金链紧张的“致命伤”。上述江苏开发商也表示，现在很多企业在财务预算时，已经调整预售款计划。

　　方方房产工作室上述分析师认为，会有两种企业受到冲击比较大———资金实力不够的企业和土地储备过多超过其支付能力的企业。“我碰到不少开发商正在为支付的大笔款项发愁，付款日期不得不一拖再拖。”该分析师说。去年房地产热潮时一掷千金拿下的热门地块，如今有可能变成烫手山芋。
　　