摩根西蒙携深国投商置群体强攻中国商业地产

外资群体抢摊中国房地产市场，既有看好中国房地产市场发展的主观意愿，又有转移投资、分散风险的考虑。国内房地市场有三重投资机会，对外资很有吸引力

　　就在嘉德置地与深国投签订协议，入主后者在国内15家以沃尔玛为主力店的商场的消息刚刚公布不久，7月25日，深国投宣布，摩根士丹利和美国最大的商业地产投资、开发及管理公司西蒙集团，已与深国投商用置业有限公司签订协议，三方共同组建合资公司，摩根士丹利与西蒙集团各持有合资企业32.5％的股权，余下35％股权则由“深国投商置”持有。

　　这是继最近收购上海广场之后，摩根士丹利选择再次出手，也是人民币升值之后外资投资中国房地产第一单。

　　“物业升值和人民币升值是外资进入中国商业地产的两个主要原因。”在澳洲从事多年房地产金融研究的新南威尔士大学金融学硕士胡宁分析。

　青睐商业地产

　　据了解，该合资企业将作为深国投商置在长三角地区（包括上海、南京及杭州等主要城市）的首选合作伙伴。合资企业的第一个项目将是坐落在杭州的一家4.6万平方米的购物中心。该项目计划今年10月动工，预计2007年春天竣工。

　　目前，该合资企业已有12个以上的开发项目，均为中国不同城市市区的多层购物中心，面积从4万到7万平方米不等，总计约75万平方米。沃尔玛将作为每个项目的主力店。

　　值得关注的是，除深国投、摩根士丹利这两张熟面孔之外，另一合作伙伴美国西蒙集团却令人感到很陌生。资料显示，西蒙集团是美国最大的商业地产投资、开发及管理公司，也是第一家进入中国的美国商业房地产投资信托机构，目前市值约为390亿美元。

　　对于深国投为何将“绣球”抛给大摩和西蒙，胡宁认为，深国投虽然与沃尔玛签订了15年的合同，但商业物业的管理和经营能力却相对欠缺。“摩根士丹利拥有充足的资本资源，西蒙则以专业的商业物业经营管理见长，深国投与二者的合作应该是一种优势互补的关系。能够支持沃尔玛在中国的扩张计划，并提供有效的资本架构来促进这些资产的增值。”

　　胡进一步表示，外资其实一直在寻找进军国内商业开发的机会，因为投资国内商业物业的回报率非常高。人民币升值后，外资进入国内的兴趣更是有增无减。

　　“很多外资都还在等待下次更大的升值。而且西蒙和摩根士丹利都有很好的风险退出机制，可以选择在新加坡REITs上市。”胡宁说。

　　国泰君安证券公司地产分析师张宇与胡宁观点相似。他认为，摩根士丹利此次与西蒙一起进军中国的商业地产，主要是因为沃尔玛在中国地区有长远的扩张策略，一方面是商业物业本身的升值，另一方面是能够为其带来持续而稳定的租金回报。而深国投作为深圳市政府直属金融企业，在资金与土地等方面都具有独特的优势，特别是在股权信托和资金信托方面的优势更是其他企业所不能比拟的。

　投资趋势

　　海外基金投资中国楼市已是波涛汹涌，就在摩根士丹利大举进攻中国的商业地产之时，高盛、美林、ING等老牌金融公司也都在购买整栋的商业物业并长期持有，经过几年的运作后，这些物业可以具有稳定的现金流，即租约稳定，租金回报稳定，届时再把物业整体出售。

　　嘉德置地首席执行官潘锡源也曾表示，如果时机合适，嘉德会尽快建立起“中国零售业地产基金”，这个基金以购物中心为主，用于投资国内的商业地产项目。

　　在房地产调控及人民币升值后，外资进入国内房地产的步伐愈来愈快。新政频频出台为市场带来的变化预期，使海外基金在中国的操作模式，从火热的住宅市场，向稳健的商业地产市场（商铺、写字楼、服务式公寓等）逐步过渡。

　　“外资进军中国商业地产这种趋势是非常明显的，商业地产本身具有非常好的发展前景。国外的商业物业涨幅是平均涨幅的17倍，在全球化过程中，势必影响中国商业地产前景，人民币升值更是一个很大的促进，加快了海外基金投资中国商业地产的趋势。”中信证券研究副总裁王德勇对记者表示，他认为从去年开始，海外基金在中国收购商业物业的步骤就加快了，现在还只是个开始，很多海外基金还在不断地寻找项目，外资与国内商业项目的合作将会成为房地产的发展趋势。

　　商务部在今年4月发布的《中国流通产业发展报告》中称，预计2005年城市流通领域固定资产投资将达到1400亿元，增幅达到30％，商业地产投资规模将达到2000亿元，增幅有望达到20％。这组数字是吸引外资投资商业地产的原因之一。

　　业内人士分析，海外基金大举进入中国的另一个利好在于，亚洲已经有几个资本市场允许房地产基金上市，如新加坡、中国香港。这一政策使海外基金更加活跃。

　　摩根士丹利陆续买下了上海的锦麟天地、复地雅园、永业公寓、世界贸易大厦后，接着又以10亿元人民币拿下了上海最繁盛的商业区淮海中路路段的一处物业——上海广场6层高的商业裙房，又有传闻称，摩根拟斥资32亿收购浦西原第一高楼——人民广场西侧的上海明天广场。

　　2004年上半年以前，摩根士丹利的投资基本是住宅项目，但是从2004年下半年开始，摩根士丹利在住宅物业方面的动作开始慢下来，转向投资高档写字楼、酒店、商场等物业。

　　有业内人士分析，海外基金看好中国的商业项目应该是今年的发展新趋势，中国政府的调控针对的是住宅市场，目的是为了打击投机，而商业及办公楼市场的政策基本没有变动。海外的房地产投资机构，尤其是海外的房地产投资基金，他们更愿意在广阔的范围内，只要是优质的商业地产项目，海外基金都会考虑与其合作。这对于商业房地产市场也是一个利好的消息。

　　“外资群体抢摊中国房地产市场，既有看好中国房地产市场发展的主观意愿，又有转移投资、分散风险的考虑。”中国国际金融学家首席经济学家哈继铭认为，“国内房地市场有三重投资机会，对外资很有吸引力。”外资对国内房产销售的长期看好毋庸置疑，大陆的土地价格长期趋势也是向上的，同时他们仍持续看好人民币升值。

　　