从观望到“理性繁荣”——新政下的市场发展

一、我们是否误读了“市场”？

　　一段时间以来，房地产界反击“泡沫论”的最有力的武器就是“市场均衡论”，自己开发的房子确确实实有“实实在在的买家”我们对前景的看法因此而择“善”固执，并未觉有什么不妥。

　　问题出在“市场”本身。我们一定要知道，市场是会在任何一个价格水平上达到“均衡”的。归根结蒂，一个人的出售量正好等于另一人的购买量，不论价格如何，这完全正确。但是，重要的问题在于：在什么价格，消费者愿望继续购买的数量正好等于生产者愿意继续出卖的数量？

　　对“市场均衡”的理解，不能只看前一种表面事实，从而造成对市场的误读，尤其是房地产这个既有使用价值，又具投资价值，既有社会符号功能又具社会保障功能；既是大众的，又是绝对阶层制的独一无二的耐用商品的市场。

　　前年以来，地价屡创新高，意味着房地产市场的每一个时段的价格都不是市场均衡价格，因为这个价格是不能持续地令买卖双方满意。更有意思的故事可能会说明一些问题：王石先生曾对我说：一个开发商因为产品做得不好，价格又定得偏高，卖得很慢，结果确因市场价格的迅速发展而挣了大钱，令卖得快的开发商扼腕叹息，这是一个正常的市场吗？

　二、非理性繁荣的原由

　　什么是“非理性”？说清楚这个问题，先要说什么是“理性”。我们知道，经济学对人有一个基本的假定，就是“理性”，由此建立了宏大的经济学帝国。根据人总是使自己的利益最大化的假定，引申的基本定律就是“需求是向下倾斜”，换句话说当一物品的价格上升时，它的需求量减少。如果，事实发生了当一物品的价格上升时，它的需求量相应增加，就是“非理性”了。非理性时，“需求是向上倾斜”，这时市场交易量的不断放大，就是“非理性繁荣”。

　　非理性繁荣之于股票市场当然是人所共知，之于房地产市场也有先例，它有几个基本特点：

　　ⅰ 行为原因导致行为结果：如果人们买进是因为他们认为价格要升，那么，他们的买进行为就会使得价格升；

　　ⅱ 消费以杠杆支撑：这是“非理性繁荣”的一个必要条件，如果没有金融杠杆支撑，价格的升与降都是理性的；

　　ⅲ 房子值多少钱取决于人们认为它值多少钱：美国有“吼叫的二十年代”的说法，与此可以类比的是中国房地产近十年的造势和广告行为；

　　ⅳ 信息不完备，造成的信息误读；

　　这是所有“炒作”得以成功的必要条件之二，所谓“非理性”之所以发生，信息是关键要素。当人们并不知道未来的政府土地供应计划，不知道未来的规划和市政发展，不知道有多少单位将会推出，不知道二手市场的最新成交价格，“理性”将是一个异常困难的专业问题。

　　我们的房地产市场有多少“非理性繁荣”的因素？说起来，或多或少是有的，最为重要的是，整个市场并没有认真地解决它存在的前提条件，或提供给市场必要的工具。比如“按揭”，这不是“杠杆”本身的问题，而是我们的银行几乎对一个人同时购买上百套房（上海已经发生）没有工具来度量。

　　一旦踏上“非理性繁荣”之路，“繁荣”就不会持续多久了。

　三、新政，带来大跌吗？

　　一路唱衰房地产市场的某些人士，自新政实施以来，欣喜若狂，并预言30％～50％的跌幅，而我们看不到这个预测在数量层面的基本理据。问其之所以有这个结论，曰：大涨之后必大跌，对此，笔者不能同意。

　　所预测的跌幅可以与香港1997-1998年类比，那么中国房地产非理性繁荣的程度与特点是否与香港1997回归前类似呢？这次新政又是否可与回归后的董建华“八万五”与金融风暴相提并论呢？大陆经济是否和香港一样面临着重要转型呢？我们的金融体系是否像香港那样完全开放呢？大陆的投资渠道是否像香港那样多元流向呢？我们的房地产交易和期房转让是否能和香港一样便捷呢？

　新政，究竟给市场带来了什么？笔者认为：

　　ⅰ 给市场中的短期投资者予以清除——这意味着市场中最为活跃的一部分人离开市场（各城市这部分的比例不同，深圳在10％～15％之间）；

　　ⅱ 给豪宅供应商和买家以惩罚——用意在于调整供需结构，其结果在目前是最有争议的；

　　ⅲ 增加交易税费——这意味着交易成本增加，使得二手成交呈下滑，但只限制在流转领域。

　　新政之下，短期造成的成交量的下跌是明显的，对价格过快上升的扼制是有效的。对部分出现“非理性繁荣”的漫延势头，打了一剂消毒针而已。对主流正常的自住需求，正常的换房需求，因为持有房屋的成本（税费）没有多大变化，市场供应不变，在这时选择机会反而增加了。从这个角度说新政是“退烧针”而非“敌杀死”。

　四、“理性繁荣”的前提

　　非常巧合，新政出台之日子，笔者正好在美国考察，而美国的房地产有关泡沫问题的争论与我们相比可谓“巾帼不让须眉”以南加州的圣塔·巴巴拉为例，房地产价格的升幅近两年不比上海低，问及圣塔·巴巴拉的市长，政府如何有效控制房价？那位慈祥的女市长反而对我们的问题大惑有解，“为什么要控制？”是她典型的回答。

　　笔者相信中、美两个政府对市场的不同态度，正好说明这两个市场的前提的差距，而不是意识形态的不同。

　　i 价格的升与跌不是“局部均衡”而是“一般均衡”。

　　房屋与相关的土地、金融、建材、能源等相关行业的市场是直接的市场传递关系，而不像我们是政府调配的关系，一旦大升与大降，我们政府都直接承担后果；

　　ⅱ 政府致力于解决弱势群体和低收入人士的住房保障。

　　我们参观的圣塔·巴巴拉政府房屋工程，一个是老人院，一个是廉租屋，这个价格是严格管制的，入住的人士都要轮候和审查；

　　ⅲ 行业本身规则和信息透明且迅速。

　　不只如此，消费者的信息也是透明的，银行不会和一个不了解的客户做生意。

　　这就是“理性繁荣”，它的基本内涵是所有市场参与人都各负其责，笔者认为，新政是一个契机，在步伐慢下来的同时，我们是不是可以塑造我们的市场机能本身，让他健康起来，而不是忙于建造医院？

　五、观望，是一种态度

　　当下，中国房地产界正在进入一个集体观望期。这是七部委新政实施以来出现的，在此之前，哪怕关于“泡沫”的争论震天响，行业内的各路人马从未停止攻城掠地的步伐，一律是“举枪---射击”的模式，根本不用“瞄准”这个程序。而这次政府运用强力的“看得见的手”插入了全国房地产供需两旺的市场，大家才明显地意识到，是不是应该“瞄准了再打”？

　　观望，是一种态度，不代表认同，也并不代表反动。观望是一种思考，是下一次行动前本应该有的程序，这是行业发展的一个必备过程。
　　