陈淮：房地产业作为国民经济支柱产业将坚定不移

“地产进化论：宏观调控下的物种选择”博鳌·21世纪房地产论坛2005年8月5日在中国海南博鳌正式拉开大幕。中国城乡建设经济研究所陈淮所长做了主题为“中国房地产业与市场的国际比较和两个坚定不移”的演讲。

　　目前房地产业面临的宏观环境如何？政策是怎样的？陈淮认为，有两个坚定不移是可以肯定的。

一是坚定不移地将中央宏观调控落到实处。如果还指望国家采取什么样的政策，帮助开发商在特定的点上帮他们卖房屋，肯定不会有这样的政策。宏观调控要落到实处。

　　坚定不移包含多方面，不存在人们超出现有的宏观调控：投资规模增长过大，房价上涨过快，供给结构不合理，市场增长过快。

　　宏观调控并不是短期的，并不是偶然的政策。这是我们促进这个产业发展的政策，要坚定不移，不要观望、怀疑。

　　二是坚定不移地支持房地产业作为国民经济的支柱产业。这个也是没有任何怀疑的理由，房地产业作为国民经济的支柱产业的地位，在未来的20年会继续写入2003年国务院18号文的文件里面，也是今天我们对房地产业的认识，也是在十一五个五年规划的落脚点。房地产业是现代服务业的组成部分。

不管实行什么样的政策，依我看，第一坚决保护老百姓住房的合理消费需求，这是政策和战略两个方面的根本要求。

　　我们不会因为调控，或者市场中出现偏差，或者市场周期性的波动，或者与市场其他的问题，例如金融、土地而不让老百姓合理的住宅得到满足，恰反我们要保证老百姓的居住住房的需求。

　　有一段时期大家说大部分老百姓购买不起房屋，如果满足他们符合小康标准的住房的标准需要20年的话，我们认为是非常乐观的时间，我们让中国的城镇居民都居住上全面小康的住宅需要20年，这是很快的。如此算来，每年只有5%的需求得到满足，不管是按套数还是平方米、人数计算，每年只有5%的需求得到满足。

　　绝不可能在2005年一个短期时期内让大多数人的需求，同时得到满足，我们的资源供给能力、生产能力和市场方方面面平衡的关系不可能达到。如果每年只有5%的需求在未来20年得到满足，而这20年是大家总体的需求得到充分满足的话，现在要做的是这5%的供给，是优先满足富人的奢侈需求还是改善中低收入的需求，政策是调整供需和市场经济导致的不均衡。如果一百个人需要住房，需要20年，每年只解决5个人，市场经济下，谁出价高，谁得到满足，这是不公平的供给。富人的需求要保证，又要保证中低收入群体的需求，满足他们改变住房的需求，这就要保证老百姓的住房需求。所以在政策体系中格外有一条增加中低房完善经济适用房。

　　要保护老百姓的住房需求，我们还要保护市场，没有市场化的趋向，全面小康社会是不可能建成的，老百姓希望解决的住房标准也是不可能达到的。

　　国务院发展中心曾经留传一个故事，20年前我们规划中国的发展的时候，也无法论证中国所有的人都有皮鞋穿，但是今天所有的人都有皮鞋，包括各种皮鞋、皮凉鞋鞋，各种鞋，我们的牛是否都杀光了吗？没有杀光，而且牛还多了。这是市场经济带来的魅力和活力，打击市场、否定市场绝对不会有这样的结果。相关保护市场、完善市场，促进市场的公平合理和制度的健全才是我们政策的根本趋向。
　　
　　所有的政策调控不仅仅是短期的供求平衡、土地、金融的需求，以及老百姓的收入和消费的平衡，以及生活资源和环境的平衡。即便是老百姓的住房需求，也不鼓励人民超出合理限度的追求。节能、节水、节材环保的要求已经列入政策需求，短期和长期已经趋于统一。

　　哪一级政府并不是和老百姓过不去的，任何一级政府都不会与中央对抗，如果有人这么说就是不负责任的。局部的发展才有全国的发展，我们需要的中央和地方、房地产企业按照科学发展观的要求统一起来，为老百姓制造更大的富利，为国民经济的发展作出更多的贡献。

　　经济适用房不是给最穷的人建设的，很多居住在经济适用房的人还开汽车，居住在经济适用房的人收入是比其他的收入层要低，比他们更加困难的连减免土地出让金都无法购买的人我们采取廉价出租房。经济适用房如何进一步改变，例如用贴息、贴租，补人头的办法。

　　保护租赁和发展二级市场，是真正满足低端市场的需要，这是满足他们需求的市场。也提醒政策制定者和开发商，我们现在的政策中有很多的伏笔，就像现在的二级市场，个人所得税和土地税，现在要征收，这是消费者遇到的地雷。租赁市场如果真的将现有所有的税种都拿出来，有12种税。
　　