汇率变动与房价走势人民币进入升值周期了？

不久前，我国央行出其不意地宣布开始实行人民币汇率形成机制改革，2%的升值，于是，在刚开始楼市调控中的房价走势问题上，人们产生了不少联想和看法。一些人认为并公开声称，人民币升值意味着以本币计价的资产会更值钱，而这次人民币升值尽管幅度很小，但一旦升值就会进入一个升值通道，因此中国的房产会变得越来越值钱、越来越有投资价值，从而会对境外资金产生更大吸引力，外资对我国房地产这种强劲的需求就会推动目前调控中的房价不仅不会下调，相反会步步上升。果真会这样吗？如果我们冷静地、理性地思考和分析一下就不难发觉，答案是否定的。

　　的确，从国外历史经验看，固定汇率制的国家一旦出现本币第一次升值，往往会引发大量投机的套利资金的涌入，加速房地产价格上扬。日本、新加坡、韩国等在货币升值前后，房地产价格都出现过大幅上升。近年来，随着国际上对人民币升值预期不断加大，境　　外热钱也纷纷流入境内。据发改委初步统计，2004年进入我国境内的国际游资应不少于1000亿美元。另据人民银行上海分行统计，境外资金直接流入上海房地产市场的比重，2001年是16.1%，2002年是23.5%，2003年超过25%，2004年1至11月境外资金流入上海房地产市场总量超过人民币222亿元。
如果由于最近人民币升值2%引发进一步升值预期，境外资金真的进一步流入上海楼市，不仅可能使调控中的房价不降反升，使楼市泡沫进一步膨胀，而且有可能在境外资金认为升值已到顶时大量抛售楼房以实现人民币升值和楼房增值的双重收益，从而导致房价大起大落。
　　这种结局会出现吗？我敢断言，绝对不会！

　　1一些人关于人民币在近几年内大幅升值的预期只是从误解中产生的幻想。就在人民币升值2%后的几天内，人民银行就针对国内外媒体都说人民币从此进入升值通道的舆论明确宣布，人民币近期内不可能升值。不仅如此，人民银行行长周小川在一次讨论会公开表示，在人民币初始汇率调整问题上，有些国外人士试图制造误解，说调整是初始的，以后还有后续调整。他明确指出，人民币汇率初始水平调整，是指在人民币汇率形成机制改革初始时刻就作一调整，调整2%，并不是指人民币汇率调整的幅度是初始的，事后还会有进一步调整。初始调整有初始校零之意，如上磅秤之前先把零点校准一下，没有说要不断地校。2%的升值幅度是根据人民币汇率合理均衡水平测算出来的，即是根据我国产品和服务贸易状况及结构调整的需要来测算。今后的人民币汇率是浮动的，即根据客观规律发生波动，这种波动是浮动机制带来的，而不再是官方对水平的调整。可见，关于人民币进入升值通道的预期，只是由于对人民币汇率形成机制的误解中产生的一种幻想。而这种误解是一些国外人士力图使人民币不断升值而故意制造出来的。

　　2人民币在近几年内大幅升值不符合当前中国经济发展的内在要求和中国人民的根本利益。今后，通过汇改，我国实行的是有管理的浮动汇率制度，并不完全是自由浮动汇率制度。实际上，任何一国汇率的形成，都是根据该国经济发展要求有管理地形成的。我国是一个主权国家，汇率如何浮动，不会让别国牵着鼻子走，而必须考虑本国经济发展要求和人民的根本利益。从这一角度考虑，至少近期（比方说一两年内）内不具备人民币大幅（比方说15%－20%）升值的条件。我十分赞同华东师大余南平教授这样两点精辟分析：第一，我国今天对外贸易依存度已很高，而出口贸易中大量是劳动密集型产品，如服装、玩具、家电等，如果人民币大幅升值，将使东南沿海大量出口制造企业亏损和倒闭并进而带来数千万劳工失业，这会对我国整个社会稳定产生严重威胁。第二，目前我国农业生产力还比较低下，农产品成本大多高于国际水平，如果人民币大幅升值，国外更廉价农产品大举进入中国市场，将使我国三农问题的解决更加雪上加霜，而三农问题不解决，我国现代化问题也就无从谈起。显然，仅此两条，就足以说明我国人民币近期不可能大幅升值。

　　3 政府完全有能力阻止境外游资恶炒房价。老实说，这次政府对楼市进行调控目的之一，也是要为人民币汇率形成机制实行市场化改革营造宽松环境。如果不对楼市调控，任楼市上投机炒作风越刮越大，境外游资就会以越来越大规模进入上海为龙头的长三角几个大中城市，外汇市场上愈益剧烈的供求矛盾会使人民币实际升值压力变得更大，汇改的宽松环境就绝对形成不了。现在人民币升值2%如果会造成以后持续升值的错误预期，境外游资势必源源不断入境投资于房市。为切断这股资金流，政府将会更坚定不移对楼市进行调控，并给人们造成上海、杭州、南京等城市楼价一定下调的预期，把企图入境套利的游资挡在门外。因此，人民币升值预期如果形成，不仅不会促使房价上升，相反会使政府下更大决心调控房价。这种调控手段很多，不一定要用提高利率的措施（因为提高利率会吸引游资入境套利），而主要可以用税收手段。当境外游资清醒认识到，即使人民币升值5%，但房价跌20%－30%，仍是得不偿失，这时他们就必然缩手。

　　4人民币升值不利于房价上升还有一个因素，那就是升值导致各类人民币计算的成本和费用都会上升，就是说人民币升值后，中国大陆的实际工资、房屋租金、地价、厂房及各类办公费用等换成美元或其他币种后，成本比升值前都将增加，因而在中长期内，高档写字楼、高档住宅楼等的需求都会受到影响，这些楼宇租金势必下降，使投资价值变小。这种境外人士的投资需求和消费需求的下降，也不利于房价上升。写完本文时,笔者正好收到第一财经报道称，人民币升值2%以来，上海外资银行的境外人士房贷量逐步减少。如果消息是确实的，那么实际情况可能是印证了本文的基本观点。

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　　对于国际上活跃于房地产市场的“类热钱”、“准热钱”来说，“这个2%的升值幅度太小，离他们原来预期的5%、15%甚至国外一些媒体上风传的20%相差甚远。”冯伟认为，继续升值的预期相当重要，因为这确实关系到原有国际资本的“恐慌度”以及是否会有新的国际资本以种种途径抢滩登陆，成为真正的“热钱”。据相关媒体报道称，“一些非主流的海外基金已经开始关注上海房地产市场，而此次升值也许会使得这种进入更加坚定。”“还会有新的逐利资本进来的，因为升值是一定的，有预期在的话，就会有投机分子在。”雷建佳提到，由于宏观调控，现在很多小开发商已经出现资金链问题,所以项目的收购以及基金进驻是一种必然,如果国际资本能有渠道进入的话会是一个投资机会。摩根大通大中华区首席经济学家龚方雄也认为，人民币升值2%只是一个开始，接下来还有渐进可控的升值空间，他预期，到年底人民币总共将升值7%，未来12个月内共升值10%。而对此，中国国际金融有限公司首席经济学家哈继铭有不同的观点。他认为，人民币不应该有大幅升值。这次升值能够体现人民币的真正价值，调整是到位的；就人民币的下一步走势而言，在短期内应该不会有大幅升值。7月26日中国人民银行新闻发言人也发表郑重声明，强调人民币汇率初始调整水平升值2%，是指在人民币汇率形成机制改革的初始时刻就作一调整，调整水平为2%。并不是指人民币汇率第一步调整2%，事后还会有进一步调整。“也可能，央行的此次升值只是政府摆出的一种姿态，确实并不一定代表就进入了新的升值周期。”冯伟谈到了这样的可能性。
　　