博弈：央行建议取消期房销售弊大还是利大？

央行刚刚发布的《2004年中国房地产金融报告》建议：“可以考虑取消现行的房屋预售制度，改期房销售为现房销售。”以中国人民银行的特殊地位对特定行业发出具体“建议”，对业界的震动可想而知。

　　取消期房销售的呼声严格说来不是什么新鲜事物，从香港移植过来的期房销售从诞生之日起便争议不断，期房销售的好处是加快资金循环周期和降低相对房价，但是由于期房销售是建立在企业的“信用”基础而非实物之上的，从而不可避免带来大量的市场风险和交易环节的问题。

　　任何一项公共政策都不可能让所有利益涉及者都满意，市场经济是一个博弈的过程，那么对央行建议，业界反响如何呢？

　　开发商：大多反对

　　“人民银行提出取消房屋预售的建议只是一个建议，这不是政策。”在焦点网上刚刚发布的同名文章开场，潘石屹直言不讳地做此表示。他认为任何一项公共政策的出台都应该依法而行，《房地产法》没有取消期房预售，那么“全国人大、国务院和建设部不应该采纳人民银行的建议而修改《房地产法》取消预售。”

　　他还借鉴国外房地产发展比较成熟的国家（比如新加坡、马来西亚等）作为案例分析，认为他们的房地产开发同中国相比，银行起到的作用不是违背法律取消预售，而是加强对预售收入的监管。

　　潘石屹的观点代表了多数开发商的意见。一位不愿意透露姓名的开发商告诉笔者，央行此项公共政策建议的出台逻辑上与理不合。取消期房销售意味着开发商手头有足够的开发资金，而央行提出此项建议的前提之一恰恰是“目前经营良好的房地产商已经积累了一定的实力”，不知道央行从什么数据出发得出结论说房地产已经积累了一定的资金实力，“据我所知，现在开发商对银行的依赖是普遍的，而且越是大的开发商对银行的依赖越大”，他解释说，因为大的开发商大多不是只做一个项目，多个项目一齐上马，没有银行支持和加快预售款流转，资金链条肯定会断。

　　而就是去年，“121”文件强调的却是与此恰恰相反的观点：企业资金不足，那么仅仅过了了短短一年，开发商们就赚得“已经积累了一定的实力”了吗？答案当然是否，因为房地产开发的周期至少在三年左右，因此银行做此判断有待商榷。

　　“如果期房销售被禁，房价上涨是必然的。”他说。而潘石屹文中则表示，一旦此项建议被采纳，必定会出现市场上一年到一年半的时间没有产品供应，房价上涨过快，“这对房地产价格的稳定是没有好处的，是违背国家宏观调控的初衷的。”

　　购房人：矛盾中观望

　　焦点房地产网对“取消期房预售”所作的调查显示，从今天上午9点调查挂出到笔者发稿为止，绝大多数网民都支持改期房销售为现房销售，而且绝大多数人认为目前市场上适合现房销售。多数普通购房人接受搜狐焦点房地产调查时明确表示，期房销售问题太大，半生积蓄（甚至一生）买套房子，开发商说得天花乱坠，但是等到拿到钥匙开门一看，和当初的许诺完全不是一回事，绝大多数房子都存在各种各样的问题。

　　绿地、规划、公滩、面积、房屋质量……所有的问题归结起来都是因为房子不是实打实的现货，没法实物验收就交钱。而开发商说的和交付的往往大相径庭，便不得不投入大量的时间和精力成本和开发商理论，费尽心机“维权”。如果当初买的时候就是现房，就从根本上解决掉这些问题。

　　然而多数购房人也表达在价格上的忧虑。尽管期房存在种种问题，但是同现房相比，期房确实便宜了很多，有的城市房子甚至每平米差价到2000块钱以上，如果是100平米的房子，就能省下20万，这对于绝大多数精打细算持家的广大购房人来说，无疑是一个颇具诱惑的天文数字。而焦点调查也显示，多数网民认为，如果期房预售被禁止从而引发房价上涨，对购房人是极其不利的。

　　现在禁止期房预售时机不当

　　尽管多数开发商反对现在禁止期房预售，但是他们也表示对央行建议的理解。期房预售不仅对购房人是一个麻烦，对开发商也是大问题。有开发商表示，房屋质量问题很多都是建筑承包商造成的，而出现问题购房人都是直接找开发商，所以现房销售对开发商来说，某种程度上也减少不少麻烦。但是现在开发商普遍不具备现房开发的资金实力，就是说如果一定要取消期房预售，现在的时机尚未成熟。“应该有个缓冲机制，比如说政策出台后，给出至少一年半的时间转型，不能一刀切。”

　　除此以外，“如果期房禁止预售，开发商势必要从银行之外的渠道融资，那么外资肯定是首选。然而现在在人民币升值的背景下，外资进入房地产又是不被鼓励的，该怎么办呢？”

　　而一位银行资深人士也承认，从银行的角度来讲，个人按揭是目前银行贷款当中最优良的贷款，而银行同开发企业之间的交易往往是“捆绑式”的，就是说用开发贷款赢得个人按揭权，如果取消期房预售造成房价上涨，实质上抬高了个人按揭的门槛，对银行而言弊大于利。风险总是和收益共生的，规避风险往往是用收益的机会成本为代价。　　