南方都市报社评：严格房屋预售条件有利控制风险

中国人民银行15日发布《2004中国房地产金融报告》，建议决策部门考虑取消房屋预售制度。报告指出，很多市场风险和交易问题都源于商品房新房的预售制度，目前经营良好的房地产商已经积累了一定的实力，可以考虑取消现行的房屋预售制度，改期房销售为现房销售。这一表态对房地产市场发出了又一个降温信号。实际上，深圳等城市似乎已在酝酿取消预售制度。

不过，从一般经济学角度看，监管部门似乎并没有理由取消一种被人们普遍认可的商品销售形态。在复杂的商业世界中，聪明的企业家和同样聪明的消费者，在长期的博弈中发展出了各种各样的销售形式。不管是现货销售还是预交定金销售，或者在商品交付之前全额预先付款购买，假如它们长期存在，并被买卖双方习惯性地接受，那么，就可以推测，那种销售形态具有内在的合理性。

面对市场发育出来的这些制度形态，监管者似乎应当保持一种谦卑的态度。因为监管者很难具备判断其合乎当事人利益的知识。这样的知识，只能由亲身参与其中的交易者本身掌握。

　　当然，假如一种交易形态是由于某一方占据支配性地位，而强加于另一方的，并且显著地给后者带来不利影响，则监管者应予以干预。因此，是否取消商品房预售制度，需要仔细探究这一形态的经济理由，权衡其利弊得失。

　　商品房预售制度是由1994年《城市房地产管理法》所确定的，不过，在此之前，预售制度就已经普遍存在于房屋买卖中。它是房屋买卖双方的一种自发选择。对开发商来说，其好处是显而易见的:可以尽快回笼资金，用消费者的钱来开发房屋。金融风险被转移到消费者身上。

　　不过，消费者也不是傻瓜，他之所以愿意购买楼花，乃是因为，预售房价格比现房价格低10%左右，而且提前购买，可以利用收楼前的时间筹措资金，减轻入住之后的经济压力。尤其是在房价上涨幅度较大的时期，预售制度实际上减轻了消费者的开支。

　　当然，很多分析人士也指出，正是预售制度推动了房价上涨，尽管人们很难弄清这种说法中的逻辑。在现实中，预售制度确实也显示了某些问题，如媒体经常报道，房地产开发商席卷预售款逃匿，消费者收楼时发现商品房面积缩水、装修不合格，小区园林随意更改，但由于已经付款，因而与开发商交涉处于不利地位。而房地产开发商不能如期完工，或未能如期交付有关部门验收，可能导致购房者未能如期取得产权证等等。

　　从宏观层面上看，预售制度似乎也会带来一些问题。比如，它会降低房屋开发的门槛，某些自身不具备开发实力的企业，能够借助于预售资金进行开发，由此导致房地产行业集中度比较低，且这些企业的金融风险会比较大。但这对于消费者来说，并不完全是一件坏事。消费者固然得不到成熟的品牌服务，但消费者的选择面却比较宽。当然，预售制度也将房地产市场的金融风险从企业身上转移到业主身上。这一点近两年表现得非常明显。消费者贷款的增长幅度大大高于开发商贷款增长幅度，目前消费者贷款余额大体上比开发商贷款余额多出一倍。但这一点对于银行来说是好是坏，似乎不好判断。假如业主无力偿还贷款，银行很难对其房产强制执行变卖。但是，反过来，消费者贷款的坏账率似乎远远低于一般企业贷款。预售制度将银行的房地产金融风险高度分散了，也许在一定程度上有利于控制银行风险。这也正是银行热衷于个人购房信贷的原因所在。

　　总之，房屋预售制度确实造成了某些问题，但这些问题是否已经严重到了必须将这种制度予以取消的地步？似乎大可质疑。

　　同时，也可以设想一下，假如取消预售制度，会发生什么。短期内，某些房屋开发企业的资金链可能会断裂，其金融风险会暴露。而房屋开发量可能会暂时萎缩，加剧供应紧张局面。至于消费者方面，在转轨过程中，其负担可能会有所加重。

　　从理性消费的角度看，购买房屋当然是购买现房，但骤然取消市场上占据主流的预售制度，对市场的冲击过大。比较合理的做法是软着陆，也即改进目前的预售制度，严格预售条件，比如项目必须建设到主体结构封顶才可预售。而预售也不得收取全部房款，只能收取70%或80%，这样就可以大大增加业主未来收房时与开发商谈判的筹码。如此柔性转轨，假以时日，预售制度可能会自然死亡。
　　