区域配套设施日趋完善上大板块不再是“盆地”

委托人：汪先生委托房屋：聚丰园路188弄房龄：2004年竣工面积：83.34平方米评估总价：57.6万元
　　
　委托评估案例

　　7月底，汪先生委托评估公司对其一套坐落于聚丰园路188弄里的房屋进行评估。
　　
　　经现场勘察和了解后，评估师得知该套房屋所属宝山上大板块的学林苑，房屋建筑面积为83.34平方米，2004年竣工，所在楼层是7层的4楼，内部为简单装修。
　　
　　学林苑位于上大板块的“商业街”聚丰园路，该路紧连上海大学宝山校区，商业设施已有很大发展，弘基文化休闲广场已有一定规模，好又多大卖场也已开业，其招商工作也大致完成，因此该路目前比较热闹。周边有110、727、744等公交线路。学林苑小区规模也比较大，目前小区绿化已基本到位。
　　
　　综合各项因素，评估公司对其最终的评估总价为57.6万元。
　　
　板块分析居住区域分布在2个区域
　　
　　上大板块位于外环线以内，整个板块主要处于祁连山路沿线以东；锦秋路沿线以南；沪太路以西；南大路以北，该地区紧邻宝山第一板块“大华板块”，它是上海较早发展房地产的区域，与宝山其他房地产板块相比，具有地段和人文沉淀优势。
　　
　　在该板块中，居住密度较为集中的分布在两个区域，一是环镇北路沿线，另一条是聚丰园路沿线。环镇北路由于比较靠近沪太路，从地理位置上来说优于聚丰园路，该路段沿线大都以上世纪90年代建成的公房居多。聚丰园路虽然位置偏板块西北角，但是由于弘基文化休闲广场和好又多大卖场先后建成开业，极大带动了该区域的发展，而且本身又紧邻上海大学校区，因此无论是商业繁华度还是人文气息都是板块中最出众的，其沿线更适合居住和投资。
　　
　　上大板块从日常出行角度来说，并不是很方便，因为一方面目前只有单一的公交车作为出行的主要载体，另一方面公交线路也不多，这就使直达区域有限，居民大多需再换乘一两次。

　平均价格每平方米7000元左右
　　
　　上大板块地处外环线内，优于宝山那些外环以外的区域，但从房价上来看，优势却还没有完全得到体现。过去上大板块有宝山房价“盆地”之称，仔细分析一下，是因为有一个主要的因素限制了其发展，那就是配套商业设施的匮乏，整个区域只是依靠沿街的一些小商铺和便利店形成零星的商业网点，商品品种单调、档次较低，仅能勉强满足居民日常生活。再加上没有交通上的优势，房产业不能得到有效发展，因此较长一段时间来相比其它板块而言处于楼市的“盆地”状况。
　　
　　不过目前这个因素已有较大改善，聚丰园路上的弘基文化休闲广场先行竣工，好又多大卖场又紧接着建成开业，目前基本完成了招商工作，另外，近两年来新建的楼盘其沿街商铺也已对外营业了，因此该区域商业设施的相继完善迅速地聚集起了一股商业氛围，加上上大学生这个潜在的消费群体势能得以释放，带动了该板块的房地产业在近一年的时间里迅速发展起来。此外，由于该板块未来有一定的公共交通配套设施的规划，所以预计在建成后将极大方便沿线居民的出行，更能完善其居住性能。
　　
　　目前，上大板块市场上次新盘的报价大多在7000元/平方米以上，但市场上实际成交价大致集中在6500-7000元/平方米，评估公司给出的评估价格也集中在这个区域，7000元/平方米单价的主要是那些面积较小，以2房、小3房为主的房源，而面积较大的3房以及复式房源价位就相对较低，别墅则相对较高，如锦秋加州花园别墅，评估公司给出的评估价一般在8000元/平方米左右。

　　