取消房屋预售化解金融风险：求公正的干预信号

中国人民银行8月15日发布房地产金融报告建议：“取消现行房屋预售制度，改期房销售为现房销售”。这一建议立即引起市场人士的高度关注：央行为什么发布这一建议？它释放出了何种信号？

化解金融风险，推动楼市理性回归

分析人士认为，从当前宏观经济形势看，央行发布这一建议的促动因素有二：

一是从控制销售方式（实质上是提高投资门槛）入手，化解国内房地产金融风险。中国社会科学院研究员易宪容认为，央行《2004年房地产金融报告》对国内房地产金融风险的把握相当到位，分析有理有据。譬如房地产开发贷款及个人住房消费信贷不良贷款率的分析，如房地产开发隐性债务的分析，都切中目前国内房地产金融的问题所在。

眼下突出的问题是，房地产金蕴藏的6大风险已浮出水面：部分房地产市场过热加剧市场风险、基层银行发放房地产贷款存在操作风险、房地产贷款的法律风险、土地开发贷款的信用风险、“假按揭”的道德风险，以及高负债经营隐含的财务风险，为房地产市场和银行再一次敲响了警钟。这些问题如何解决？央行欲以楼市调控为契机，推动房地产金融的规范化、制度化、法制化。鉴于在2004年全国房地产开发资金总共所筹措的17168.8亿元中，银行贷款的比重在55％以上，较往年仍有所提高，这表明房地产投资自有资金比例的下降，房地产贷款仍然具有潜在风险；而预计2005年底全部房地产贷款余额将达到3.1万亿元，还会比2004年底增长2成，所以，通过取消期房预售来缩减房地产开发对银行资金的过重依赖，这是完善房地产金融市场的首要任务。

二是从开发源头推动楼市理性回归。房屋预售制度最初确立于1994年，当初为了拉动内需，降低房地产开发的资金进入门槛。10多年的发展表明，这一制度对培育房地产市场的确起到了重要作用。但不容置疑的是，由于房地产企业良莠不齐，一些不讲诚信的企业越来越将“预售经”念歪：预售时，以广告和宣传资料欺诈消费者；所建项目延期甚至停工比比皆是；由于时间差的存在，有的开发商为了圈钱，要么一房多卖，要么在收取了买受人预付房款后，又将房屋抵押给银行或其他债权人……在金融风险之外，商品房预售也给购房人带来风险。

分析人士认为，眼下楼市尽管经历了宏观调控的校正，但离持续健康发展的要求仍有距离。在这样的背景下，取消房屋预售制应是一项政策利好。从制度层面看，当初为了加快推行住宅商品化而实行的房屋预售制度，最大限度地照顾了开发商的利益，忽略了购房人的利益，在楼市已过热的情势下，这种不对等的制度理应废除；从内容上看，房产开发商预售合同也正在对购房者生成不利约束，各种格式条款的存在让更多的购房者处于劣势地位，绝不应有继续存在的空间；从实际需要来看，今天的开发商已与当初不可同日而语，已到了整合期。在当前房价仍然虚高、房产市场失范的现实条件下，取消房屋预售制度将加速房产市场的整合，有助于整个房产市场的理性回归。

央行建议还不仅仅是一个金融政策的信号

央行的建议如果得以施行，可以预见的是，由于资金回笼周期拉长，开发商的资金压力必定会在相当程度上加剧，进而可能会使一些实力不够的开发商放弃相关的开发项目。这对银行、基金公司等金融机构和房产投资人士来说，都是一个相当明确的市场干预信号。

业内人士周义兴认为，就深层次而言，央行建议还不仅仅是一个金融政策的信号。因为在一个具备公正机制的社会中，住房不但是商品，还是衡量公民是否能在社会得到正常生活的物质前提。当社会发展到一定阶段，社会财富积累到一定阶段时，衡量一个社会的文明水平，不但要看相应的经济指标，同时更要看社会财富的分配形式与结构，即是否有相应的社会公正指标来体现。此二者之间应该是相互依赖的关系。否则，即使是社会经济再发达，社会的财富积累再多，但如没能建立相关的社会公正机制，没有公平的社会财富分享机制，难以说这是一个健康的、具有公正特征的社会。取消期房预售实质上是将政策的支持点由倾向于开发商转向倾向于普通购房人。因此，“对国家的宏观调控部门与社会公众来说，此举不光是一个经济信号，而且还是一个包括建设和谐社会在内的社会信号。”

仅仅取消预售制度还不够

不过，业内也有不同意见认为，即便取消了房屋预售制度，房地产市场秩序问题、房地产金融问题的解决也不可能毕其功于一役。上海市长宁区房地局的一位人士说，楼市问题不光是房屋预售存在的问题，譬如预售房屋抵押，反映出的是登记制度的不完善。由于缺乏统一的房地产登记制度，形成多部门登记、分级登记的局面，加之查询制度不完备，登记机关审查不力，造成了登记内容常常失真。而购房人自身法律意识、防范风险的能力都明显不足，也为不法开发商留下了漏洞。

中国社会科学院研究员易宪容指出，要化解目前国内房地产金融风险还得从国内整个金融市场入手，而不仅仅是取消预售。房地产开发商的资金为什么可能大多来自银行？国内房地产金融为什么会出现完全由银行主导的模式？其中最大的原因还在于中国的金融市场发展严重滞后。一方面国内有大量储蓄资金以低收益的方式存在于银行，另一方面又有许多中小企业由于资金缺乏而不能得到持续发展。因此，建立多元化的金融体系恰是国内房地产金融得以持续健康发展的关键。
　　