专家解答上海市住宅物管分等收费新办法（2）

有关部门宣布从10月1日起，上海将按照“合理、公开、质价相符”的原则，对住宅物业服务收费实行“菜单式”管理。近日，有关部门就即将实施的《上海市住宅物业服务分等收费管理暂行办法》回答了记者提问，本栏目将陆续刊登部分内容。敬请读者留意。

　　既然实行了菜单式收费，那么物业管理费的计算是否就是简单的相加？
　　答：上海市房地产科学研究院副院长王青兰博士提醒业主，在上海市住宅物业服务分等收费标准中，主要是针对面积为5万－6万平方米的小区来测算的，因此，具体到某个小区，业主在测算物业管理费时，还应当看清每一大类服务项目后面的解释。比如说，在物业综合管理服务这一大类，就特别提出，对于小区面积小于2万平方米的，该项服务收费标准增加5%。

　　而保安服务这一大类，也规定，如果小区的建筑面积小于1.5万平方米，则费用增加10%，小区建筑面积在1.5万－3万平方米之间，则费用增加5%。小区面积9万－15万平方米，费用减少5%。小区面积大于15万平方米，费用减少10%。
在保洁、绿化养护等物业服务大类中都有类似的备注解释，小区业主应结合本小区的实际情况，进行科学合理的测算。

　　新《办法》推出，业主的物业管理费支出将增加，还是减少？
　　答：新《办法》通过对不同服务项目分等级、设定最高收费标准，便于物业服务双方协商，以使服务内容、品质和服务价格匹配起来，实现质价相符。比如说，在五大项所有的小项里面，若全部都选等级最高的五级，物业管理费就是每平方米2.3元，与目前优质物业服务收费基本持平。

　　此外考虑到区县间的地区差异，《暂行办法》还规定“经区（县）人民政府同意，各区（县）可根据实际情况，在市最高收费标准范围内制订并发布区县的最高收费标准”，这样就有效避免在《暂行办法》出台后，郊区物业收费水平出现大幅上涨。
由于《暂行办法》出台后对物业服务有了更高的要求，因此会导致一些收费标准明显偏低的小区物业服务费适当上调，相反有些收费标准偏高的小区，物业服务费下调，或者促进其服务水平相应提高。总的来说，本市物业收费总体水平将保持基本稳定，符合多数市民的利益。

　　10月1日开始，所有住宅物业费就将立即按照新标准来实施吗？
　　答：新老衔接就低不就高。有关部门已制订了一些实施方案，以做好新老办法的衔接工作。本办法将在新建商品住房先行实施，实施前业主大会与物业管理企业已签订住宅物业服务合同且尚未到期的，物业服务及其收费标准等仍按原合同约定执行，合同到期后按本办法规定执行。

　　如在本办法实施时尚未成立业主大会且原有收费标准高于本办法最高收费标准的，须相应降低收费标准或提高服务等级。若收费标准低于本办法最高收费标准的，在业主大会成立前不得擅自提高收费标准。公有住宅售后的物业服务收费执行本办法的有关事项另行研究后制订。

　　物业管理区域能不能突破最高收费标准？
　　答：如果物业服务为了满足更高层次的需求，提供特殊服务，如集中供热、供水，提供高档娱乐健身设施等，《办法》允许在物业服务双方充分协商的基础上，通过一定的程序确定相应的收费标准。不过，突破最高服务等级服务内容和收费标准应报业主大会同意。

　　从保护物业买受人利益出发，若确因提供本办法不涵盖的服务内容和设施设备，需超出服务项目中最高等级收费标准收费的，小区物业管理公司应上报收费标准至市物业管理协会，经过专家论证，再经区县物价局确认并报市物价局备案后，方可作为物业招投标或协议的最高收费标准。

　　业主对物业管理企业提供的服务内容和质量等有争议时，应如何进行举证，维护合法权益？
　　答：如果发生矛盾，业主可及时向业主委员会反映，由业主委员会与物业管理公司协商，或请所在地居委会调解，协商不成也可依照《合同法》通过司法途径解决。有关部门现正在酝酿通过中介机构，测定和解决物业公司服务合理性的问题。

　　