打压期房风险向银行集中央行规避信贷风险

央行建议取消期房预售，是房产调控尺度继续收紧的信号，房地产开发商通过先期从购房者手中获得预售款的融资通道同时受阻

　　央行建议取消预售房屋制度的建议，被业界看成是取消期房按揭贷款的翻版。

　　从2002年开始，坊间传出，中国工商银行总行向央行建议“取消期房按揭贷款”，但是一直没有下文。

　　不过,现在要动真格了。

　　8月15日，央行《2004中国房地产金融报告》指出，建议目前经营良好的房地产商可以考虑予以取消，改期房销售为现房销售。

　　“我们不会把它仅仅看成建议，而是新一轮调控开始的前兆，房地产企业会面临新的挑战。”上海明泉地产副总裁田原认为。

　风险向银行集中

　　“现在是中国房地产市场大调整的时期，从理论上，央行可以通过禁止期房按揭贷款来防范银行风险，但却通过在金融报告中的建议提出，这明显是向房地局和建设部示意。”上海浦东发展银行的研究人员指出。

　　央行《2004中国房地产金融报告》称，据国家统计局统计，2004年房地产开发资金共筹措17168.8亿元，其中第一大资金来源为“定金和预收款”，达到7395.3亿元，比上年增长44.4%，占房地产开发投资资金来源的43.1%；第二大资金来源是房地产开发企业自筹资金，为5207.6亿元，增长了38%，占全部资金来源的30.3%；第三大资金来源是银行贷款，为3158.4亿元，增长了0.5％，占资金来源的18.4％。

　　也就是说，开发商的自有资金只占了三成，其他绝大部分依靠的是银行贷款和预售回款。由于预售回款大都来自期房贷款，开发商还是将风险集中转嫁到了银行身上。

　　央行2001年6月到2002年9月的房地产信贷业务检查时发现，在发放的1468亿元房地产贷款中，违规金额达到了365.5亿元，其中房地产开发贷款违规占到了很大比例，一种情况是对“四证”不齐全的项目发放房地产开发贷款；还有一种情况是在开发商自有资金尚未达到开发项目总投资30%的情况下发放房地产开发贷款。

　　在浙江杭州，1999年至2002年4年间，房地产开发企业的自筹资金占比分别为：13.33%、11.61%、15.40%和18.30%。这意味着开发商在开发项目时，自有资金尚不到二成。

　　在此背景下，“取消期房贷款”的建议应声落地。

　背后的博弈

　　央行人士分析，不管是取消期房制度还是禁止期房的贷款，都会造成开发商的开发周期拉长，开发项目缩减，同时银行的贷款也会下降。

　　厚土机构主席林少洲表示，取消期房或者取消贷款，前提是市场都要足够成熟足够规范，但是现在还不具备。因为我国的金融配套环境本来就是不完善的，房产商的融资渠道很窄，本身银行贷款方面已经限制很严了，很多房产开发企业的自有资金又很有限，靠预售房的资金比例较大。

　　“工程款又不能拖欠，拿地也需要交更高的代价，那么很多实力不足的开发商就会退出房产市场。”林少洲说。

　　“如果仅从控制银行风险的角度去看，这样的提议是比较欠缺考虑的，似乎表示出央行对控制房贷风险的信心不足。”分析人士指出，“因为现在还不是放弃期房的时候。”

　　“金融机构很难自己规避风险，在‘头痛医头，脚痛医脚’，把自己的风险让房产企业来分担，这是不负责任的表现。”今典集团董事长张宝全认为这又是一个行政干预市场的政策。

　　央行上海分行信贷货币处一位研究人员表示，如果要调控期房市场，取消贷款应比取消期房更加合理。因为中国房地产市场还没有国外成熟，但是期房贷款的取消我们可以向香港借鉴，在小范围内进行试点。

　　事实上，北京和广州的方面表示暂时不会取消期房预售制度。“央行只是建议取消，目前我们对此还没有什么具体措施。”上海市房屋管理局对《财经时报》表示。

　[链接]期房三大风险

　　购买期房最大的风险在于购房者是根据图纸买房，看不到实物，看到的仅仅是欲购房屋的户型图、整个园区的效果图、样板房而已，与用户最终的房屋会有所差距。

　　而一些精装修的房屋在装修的标准上更是没有明确的标准。而如果出现开发商在建设过程中因实力不足、缺乏资金使工程停顿，那么购房者就会蒙受巨大的损失。

　　（1）房屋延期交付使用风险

　　其中包括两个方面：购买者不能如期入住，房屋的使用居住功能无法体现；属于投资性购房者延迟收取投资回报时间，也就是延迟回收利息及利润的时间。

　　（2）房屋内在品质变换的风险

　　开发商由于市场信誉和资金实力等方面的原因，对房屋的建筑质量、建筑装饰材料、建筑结构、配套设施等进行了与购房协议内容不符的调换或延迟使用，使购房者蒙受损失。其中最应该注意的是房屋建筑面积的变化，即合同上约定的住房面积与实际面积有很大的出入。

　　（3）房屋权属证件无法按期得到的风险

　　由于多方面的原因，有可能使开发商无法按期获得整个项目的房屋权属证件，购房的业主也就无法按期获得房屋产权证件。由此可以导致购房者蒙受产权再转换或抵押融资受阻的风险。

　　