银行遭遇房贷紧缩运营压力与系统安全性都增加

●房贷下降对于银行是一柄“双刃剑”，一方面，房贷下降有利于减轻楼价下跌可能带来的金融风险；另一方面，房贷下降必然给银行运营带来压力

　　●个人住房抵押贷款证券化有利于银行迅速回流资金，扩大融资渠道，商业银行的风险被分散给其他投资机构和单个投资者，提高银行系统的安全性

　闲钱涌入　放贷限闸

　　今年3月以来，上海各大银行相继出台措施收紧房地产信贷，以降低楼市波动带来的金融风安全性险。调控政策效应显现，银行却发现自己正面临另一种尴尬：大量新增存款无处可去，银行盈利开始缩水。

　　从今年一季度起，上海地区的储蓄存款增速幅超过以往。央行上海分行的统计数据显示，截至6月末，上海全市中外资金融机构本外币存款余额21594．1亿元，同比增长15．7％。存款提速的原因有多方面。一是人民币升值促使部分市民将手中的美元结汇，其中绝大部分又以人民币存款的形式回流银行。二是加息因素增强了居民的储蓄意愿，再加上楼市低迷，许多原本打算购房的市民持币观望。

　　与此同时，上海各大银行的贷款出现“滞胀”。今年1至6月，全市本外币贷款增加1191亿元，同比少增63亿元。自从3月份央行房贷利率政策调整和七部委指导意见出台以来，上海房地产信贷投放特别是个人住房贷款增长过快的现象得到有效控制。至6月末，上海中资商业银行人民币自营性房地产贷款余额4044．55亿元，比年初增加559．13亿元，增长16．04％，增速同比回落3．94个百分点，同比仍多增71．07亿元。其中个人住房贷款余额2761．76亿元，比年初新增316．24亿元，比年初增长12．9％，增速同比回落7．2个百分点，同期少增37．18亿元。二季度个人房贷的同比增速比一季度下降4到5个百分点。

　　房贷下降对于银行是一柄“双刃剑”。一方面，房贷下降有利于减轻楼价下跌可能带来的金融风险。另一方面，房贷眼下仍属优质资产，是银行赚取存贷利差的重要来源，房贷下降必然给银行运营带来压力。

　调控之手　悄然松动

　　面对如此窘境，沪上银行一度紧握的调控之手悄然松动。

　　央行上海分行先是主动为房龄10年左右的二手房贷款限制性政策松绑。之后，又提请各银行“密切关注并解决下半年可能出现的贷款增长后劲不足的问题。”同时，建议“积极寻找并支持新的经济增长点，支持中小企业发展和扩大居民消费，正确把握信贷投放的方向、重点和力度，保持信贷平稳合理增长。”与此呼应的是，上海市公积金管理中心8月17日宣布，将购买第一套自住住房的公积金贷款额度从10万元提高到20万元。

　　事实上，沪上银行的房贷市场在二季度已经出现回暖迹象。在经历了4月份4．07亿元的负增长之后，上海商业银行房地产开发贷款在5、6月份出现了较快上涨，合计增长162．6亿元。同期个人住房贷款也走出低谷，4、5、6三个月的个人住房贷款增长额分别为38．29亿元、20．75亿元、35．89亿元，呈明显的“U”型增长。

　房贷创新　生不逢时

　　房贷紧缩也给进行中的房地产金融产品创新出了道难题。

　　8月15日，中国人民银行发布《2004中国房地产金融报告》，预计首批住房抵押贷款支持证券将于今年第三季度上市。资产证券化是指将缺乏流动性、但具有可预期收入的资产通过发行证券的方式予以出售，以获取融资，提高资产的流动性。

　　复旦大学房地产研究中心主任尹伯成认为，个人住房抵押贷款证券化有利于银行迅速回流资金，扩大融资渠道。商业银行的风险被分散给其他投资机构和单个投资者，提高银行系统的安全性。

　　不过，在楼市低迷的背景下，这个被寄予了厚望的新产品“生不逢时”。复旦大学金融系孙立坚教授认为，前期房价急速上涨过程中，银行一直将房贷视作优质资产，在暂时没有影响流动性之前，银行不愿意将这块资产拿出来进行证券化，所以错过了房价上涨这一好时机。

　　尹伯成认为，金融机构进行资产证券化，更多的是希望将不良资产推向证券市场。发行抵押支持证券融来的资金又会面临无处放贷的局面，反而将按揭贷款产生的利息让给投资者，使银行缺乏主动性。

　　