华狮中心将以7.2亿元被收购创整体收购之最

　《每日经济新闻》昨日获悉，德国开放式房地产基金DIFA收购淮海中路688号———华狮中心一事，即将在近期对债权债务、税务等问题展开尽职调查。

　　“如果DIFA最终收购成功，华狮中心将创下上海地产整体收购的最高单价。”高力物业有关人士告诉《每日经济新闻》。8月16日，DIFA和华狮中心业主上海嘉创企业集团签署框架性协议，交易价格估计为7.2亿元人民币，按照1.2万平方米商业面积计算，单价高达6万元/平方米。

缘何将创上海地产整体收购最高单价

　　戴德梁行投资部助理董事叶建成表示，尽管豫园商场分拆买卖单价、淮海路上的独立店面单价可以达到10万元/平方米，但在商业地产整体收购公开案例中，单价高达6万元/平方米，还是第一次。

　　以刚刚在今年6月被摩根士丹利收购的“上海广场”为例，同样在淮海中路，其收购单价大约仅为25000元/平方米。

　　“很贵。”易居中国研发部经理郑翎昀对此评价道，尽管上海广场的地理位置和物业结构比不上华狮中心，但每平方米单价2.5万元与6万元的相差之大出人意料。

　　“眼下商业地产市场需求旺盛，加上淮海路上商业物业供应稀少，华狮中心身价自然升值。”高力国际华东地区常务董事翁琳认为，该价格符合目前的市场状况。

　　根据高力国际进行的调查，总体上，上海优质零售物业的需求量仍然很大，从1999年到2004年以平均18%的涨幅逐年上升。

　　她同时指出，该物业容积率较低，也是造成单价较高的原因之一。

　　而叶建成认为，稳定的租金回报率也是“高价”的重要资本。按照淮海路租金水平，该商业中心的租金回报率在8％左右，这正是DIFA这样的开放式房地产基金所追求的。

　　DIFA的网站资料显示，目前为止它还没有在中国投资物业。今年早些时候，DIFA与ING房地产基金签署一份战略合作协议，目的在于为DIFA进军亚洲市场铺路。

能否实现预期年租金回报率

　　对于收购方来说，空置长达9年的华狮中心到底能否像市场估计那样达到每年10％租金回报率，至关重要。

　　眼下，华狮中心正在调整商业定位。上海嘉创企业集团一位高层曾对《每日经济新闻》透露，他们投资了近7000万元进行装修改造，“将定位于25－35岁的时尚女性。”

　　上述人士表示，作为淮海路改造的重要项目，华狮中心将成为国际品牌的集聚地，目前已经招商40多个国际品牌，其中比利时OLIVERSTRELLI、CKJEANS等品牌是首次入沪。

　　不过在过去近9年时间里，淮海中路688号的人气一直不是很理想，大部分楼面一直空置。

　　“上世纪90年代初，一个香港人曾买下这个项目。”仲量联行中国区董事陈立民曾透露。

　　另一国际性物业服务公司投资部人士分析，该大楼在1996年至1997年之间完工后，业主曾经自己投资开餐饮，同时还设有中国银行营业网点等，但整个大楼利用率很低，大概就一个楼面对外营业，其他大多为毛坯房。

　　令外界难以理解的是，为什么华狮中心地处黄金大道，多年来却难以形成商业旺角？其业主为什么甘于承受近9年闲置带来的租金损失？

　　对此，市场有三种说法。

　　第一种认为，1997年大楼完工时正处于中国地产市场的低谷，大环境影响了项目的发展。

　　第二种认为，是受到原业主的主客观因素影响。据《每日经济新闻》了解，大楼原业主正是上海香港世家有限公司，负责人为杨崧才。杨崧才是上个世纪90年代初来较早到上海投资的香港人，由于种种原因，“对经营这个商业物业并不是很投入。”

　　第三种认为，是物业本身的设计问题。淮海路和华狮中心门口的广场之间原来设有绿化花坛，一些业内人士认为花坛影响消费人群的消费习惯，商场很难吸引人气。

　　“不过，如果消除过去的不利因素，华狮中心的商业价值还是具有很大潜力。”一位业内人士分析，如果经营得当，其税前的租金回报率有望达到10％。
　　