减少风险利于双方“固定利率房贷”还等多久

　央行房地产金融分析小组近日发布的《2004年中国房地产金融报告》如同一阵旋风，在业内及消费者中迅速引发各种讨论，其中明确提出“可以考虑允许商业银行发放固定利率个人住房贷款”，引起购房者以及业内人士相当大的关注。

　　银行态度暧昧

但是银行对这种旨在打造双赢的新产品顾虑重重。有媒体报道工行上海分行计划推出固定利率房贷后，工行上海分行办公室及个人房贷业务部门的负责人迅速对此给予了否定。

　　此外，据一位接近总行的消息人士透露，总行似乎对上海分行的试点工作略有耳闻。据称，此前总行曾就固定利率房贷一事进行过内部讨论，但最终没有结果出台。

　　记者随后询问了沪上其他银行，这些银行均表示，短期内没有推出固定利率房贷的打算。他们大多认为，目前固定利率房贷业务应处于探讨和研发阶段，真正的产品推出至少还需相当时间。

　　“由于美国已连续9次加息，近期央行也再次上调一年期港元、美元存款利率上限，同时我国的通胀压力并没有完全释放。一般认为，我国也正处于加息周期，中短期再次加息的机会较大。”这是沪上银行专家普遍持有的认识。

　　除了这种最直接的担心外，某股份制银行房贷部专家表示，目前，从技术角度讲，推固定利率房贷应没有任何障碍，但是，各银行对固定利率房贷的定价水平、研发以及对远期利率的判断等都需要加强，也需要央行给予技术指导和政策支持。他认为，目前的市场外部条件尚不够成熟。

　　对借贷双方均有利

　　“固定利率实质上也是一个博弈的过程。对银行和购房人而言，固定利率消除掉了对未来风险或者收益的顾虑。”某银行资深人士认为，“但是考虑到目前中国正处在利率上升周期内，对银行而言，固定利率将减少银行的收入，而相应对购房人而言，则消除了多还贷款的顾虑，正因为此，对借贷者是一个利好。”

　　不独于此，发达国家房地产市场统计数据表明，绝大多数消费者不愿承担利率风险。在荷兰、法国，选择固定利率的消费者占到80%，爱尔兰的这一数字也达到了70%。而据加拿大银行所做的调查，绝大多数购房者倾向于用固定利率贷款，尽管从50年来加拿大的利率走势看，选择浮动利率的借款人实际上比选择固定利率的划算得多，但大多数人并不听从学者的劝告，还是把浮动利率转为了固定利率。

　　而对银行来说，即使处在“加息周期”中，固定利率对其也未必一定意味着风险。上述银行人士认为，这是基于两个原因，其一，在浮动利率下，提前还贷使银行业务量增加很多不堪重负，而收取违约金争议很大；其二，如果利率增值太大从而超出购房者还贷能力，贷款很可能演变成不良贷款。

　　时机似已成熟

　　上述报告出台后，有消息迅速跟进称，据中国工商银行上海市分行内部人士透露，“工行正在计划推出固定利率房贷。”

　　针对工行这一说法，某银行业资深人士分析道，“目前银行的房贷业务已经落入低谷，7月上海的房贷余额甚至呈现负增长，推出固定利率房贷的时机似乎已经成熟了。”

　　支撑这种说法的事实确实存在：央行新近发布的《2005年第二季度中国货币政策执行报告》显示，二季度全国房地产贷款增速持续下降。2005年6月末，商业银行自营性房地产贷款余额达2.60万亿元，比年初新增2140亿元，同比少增237亿元；贷款增长23.20%，增幅同比回落12.85个百分点。

　　此外，2005年二季度，个人住房贷款月增额明显减少，5月份新增144.89亿元，比上年同期减少159.37亿元，是2003年3月以来个人住房贷款当月新增最小值。6月末，个人住房贷款余额达1.74万亿元，增长25.59%，同比回落16.38个百分点。部分商业银行调查数据显示，个人住房贷款月度提前还款额占累收贷款额的比例持续上升。

　　这种状况在房地产调控重点区域上海则更为显著。来自银行方面的消息说，除了中行上海市分行，其他三家国有商业银行上海市分行7月份的房贷都出现了新增余额负增长的情况。总体估算，今年五六月份上海个人新增房贷余额虽然减半缩水，但仍能维持在二三十亿元左右，但7月份房贷余额竟然减少了大约10亿元。

　　很显然，在目前加息预期较为强烈的情况下，银行推出固定利率房贷被普遍认为系购房者一大利好。中国城乡经济研究所所长陈淮博士表示，目前的利率水平处在13年来的最低点，“加息的可能性为99%”，而现有的商品房买卖合同还贷利率是以现有利率为基准的，一旦利率不断上升，还贷成本也将水涨船高。其实这也是加息过后银行提前还贷率大幅增加的根本原因。

　　受制三大瓶颈

　　业内人士认为，固定利率房贷产品的推出理论上是趋势，但操作上受制于三大瓶颈：一是银行利率风险定价能力。固定利率产品无疑锁定了贷款人的利率风险，但银行的利率定价也需要通过风险精算，锁定风险水平，这对银行风险定价能力提出了极大考验；二是分散利率风险的金融工具欠缺。一位国有银行房贷部负责人告诉记者，银行固定利率房贷产品的推出，有赖于相关配套金融产品的出炉。如利率期权产品，利率远期、掉期产品，只有与房贷期限相匹配的相关衍生产品出现后，银行固定利率房贷产品才有机会分散未来不可预知的利率变化，避免在这一产品上出现损失；三是对市场调研的不足。目前尚不可知购房者对这一产品的接受程度，由于固定利率产品是基于长期利率升息的趋势下设计的，因此比当前利率会高，这对于有提前还贷愿望的人或投资客来说不一定有吸引力。而银行界预计最有可能先推出的5年期固定利率房贷产品，由于期限过短，贷款人对此是否有兴趣，目前也没得到充分的市场调研数据。

　　“不成熟的市场就不可能衍生出成熟的衍生品。”西南证券房地产研究员段海瑞指出，房地产衍生品市场在中国还只是一个发展的方向，总体上属于初级市场。

　　中国社科院金融所所长李扬则表示，从世界范畴的统计来看，在全部的衍生品交易中，利率型衍生品交易几乎达90%。没有利率衍生品，就无法实行利率市场化，而只有利率市场化的前提，才能有利率型衍生品市场的大发展，二者相辅相成。发展汇率衍生品与利率型衍生品是同样的道理，如果汇率变动，就必须有汇率型衍生品配合避险。

　　这与央行的考虑是一致的。他在提出可以考虑允许商业银行发放固定利率个人住房贷款的同时，建议有关部门应进一步研究利率风险管理工具，争取早日推出利率互换、利率期权、互换期权等利率衍生产品。

　　而记者在采访过程中的感受是，尽管言辞谨慎，但几乎所有的银行均认为，从长期来看，商业银行推出固定利率房贷只是迟早的事情。

　　