“十一五”计划正编制楼市呈现周期波动规律

　上海房地产业“十一五”计划正在紧锣密鼓的编制过程中，正确认识“十一五”期间上海房地产发展的背景情况，是计划编制的前提，也对关心房地产发展的个人和企业有一定的借鉴作用。上海房地产业“十一五”发展前瞻性问题研究课选组近日对上海房地产业“十一五”发展的背景进行了分析。
　　通过历史阶段与现状分析，课题组发现，上海房地产发展具有以下五个基本特征。

　　房产投资围绕GDP

　　根据《上海房地产波动规律研究》的研究成果，综合上述上海房地产发展阶段分析，可以得出以下几个结论。
　　第一是房地产投资曲线轨迹围绕GDP总量呈现S型的台阶上升状态，即房地产发展基本上围绕经济增长而增长；二是上海房地产在长期高速发展后，一旦超前于经济发展，就可能出现泡沫，因此，面临调整的压力也比较大；三是由于上海的GDP增长速度比较高，基本上保持了10%以上的增长速度，所以房地产发生波动时，一般不会出现大落现象，而是会出现调整性平衡发展现象。
　　第二，上海房地产已开始出现从增量市场向存量市场发展的雏形。从世界各国房地产业的发展经验看，房地产都经历了从私有市场向社会市场的发展过程，具体包括了四个阶段：民间租赁住宅市场发展阶段，公共租赁住宅市场发展阶段，促进自有住宅发展阶段和按可负担能力住宅市场运行与建设阶段。在上述各阶段的发展过程中，工业化进程，城市化进程，居民收入增长和居住消费观念变化起到了决定性的作用。
　　参照国外经验，上海房地产在“十一五”期间主流是自有住宅发展特征。这一阶段包括了住宅面积总量扩张与地域外部扩张，工业房地产和商业房地产的同步扩张等，在房地产繁荣的同时，也带来了一系列的经济问题和城市发展问题。如何保持良好的发展势头，同时规避发展中的问题，是这一阶段发展的重要任务。

　　本地与外来消费支撑

　　第三，上海房地产具有外来消费和本地消费两个市场的特征。由于在消费群体上存在本地消费和外来消费的差异，会出现消费非对称价格现象与问题。
　　从国际经验来看，在诸如纽约，东京和香港等这样的国际化大都市，由于经济政治国际化水平较高，国际资本流动比较频繁和方便，房地产市场就会呈现出不同于一般的国际化程度较低的城市房地产市场，这种区别在于这样的城市在房地产业的投资与消费不完全以本地人为主，相当大的一部分房地产市场是依靠外资与外来人员来支撑的，尤其是在高端的房地产市场，而本地居民居住的普通住宅，要有一定的政策行为来保障。
　　从上海的发展来看，未来要形成国际化的城市，上海的房地产市场发展状况同样的不能仅用本地的经济水平与收入水平来衡量。在这种情况下，就可能出现城市房地产的发展脱离本国宏观经济的基本面，和周边其他城市在许多方面不具有可比性。

　　空间发展非对称

　　第四，按照房地产的区域性表现，在一个城市内部，市区和郊区的房地产会出现地域非对称价格现象。对于一个国家而言，不同城市的房地产在发展阶段，投资水平、消费水平和价格水平及物业特征上都存在较大的差异，这种差异有时是持久的而有时是暂时的；即使在同一城市，也会形成市中心区、近郊与远郊的梯度差异，这表现在土地功用的配置、土地价格等几个方面，也就是城市的空间结构问题，从国外的情况看，土地的价格差异。
　　第五，由于房地产市场的发育，房地产产业领域在不断扩张和完备，产业关联作用也在加大。按照与其他产业关联性的特征，上海房地产业涉及到土地的开发、房屋的建设、资金的融通和物业的管理等诸多内容。
　　房地产业的内部结构变迁会呈现一个从前到后的重心不断转移的过程，在未来的房地产业对经济增长的拉动比例将不会继续扩大，而成为一个成熟的产业稳定发展，而以房地产租赁与物业管理为主导的房地产业将成为主要的形态。
　　