阁楼车库奉送：美事维修买卖纠纷：烦心

　话题背景

　　买顶楼开发商送你一个大阁楼，买底楼送你一个车库，这确是美事。然而，由于奉送的阁楼和车库等部位没有产权，一旦发生漏水等质量问题，责任归谁？维修费用应该谁出？或者有一天，你想出售时，这部分面积怎么算？本刊邀请有关律师，对上述问题进行探讨。

　　主持人　解放日报《住宅消费》周刊　陆云龙

　　特邀嘉宾　上海市三石律师事务所主任律师沈伟明上海市正达律师事务所主任律师顾正主持人：开发商奉送给业主的阁楼等部位，往往不具有产权。对于这些部位，在购房合同中是怎样约定的？

　　顾正：是不是奉送，取决于业主获得这份权利的同时，是否付出了对价。其实，现在所谓的奉送，并非是真正意义上的奉送。我始终认为，天下没有免费的午餐，说是奉送，其实都是付出对价的，这部分面积的价钱早已算在其它面积的价格里了。既然是变相搭卖给业主的，那么带来麻烦也就不奇怪了。要解决所带来的麻烦，最先要明确的就是奉送部位的权属问题。一般而言，像阁楼等奉送的部位在产权证上是不写的，也就是说没有产权。那么是否有使用权呢？使用权的获得可以通过拥有产权而得到，也可以在没有产权的情况下通过受让等有偿方式取得。所以，首先要确认开发商是否有权处分这部分使用权（假定已合法），其它则要通过合同和产证来进行自我保护。如果产权证上没有标明使用权问题，那么这部分使用权就难以得到法律的保障。因此，权属问题除了要在预售合同或销售合同中约定以外，在产权登记时也要写入约定的内容。

　　沈伟明：建筑物所有权区分为业主的专有部分和专有部分以外的共有部分。从阁楼等奉送部位的法律属性来看，到底是属于专有产权，还是属于专有产权以外的共有产权？根据有关规定：高度在2.2米以下的部位不计入建筑面积，也不能进行销售。阁楼等奉送部位实际上就是不能销售的使用面积，那么它只能奉送。但是，阁楼等奉送部位的价格往往被转嫁到有效面积的单价上。我当初买房子时，开发商就奉送了一个车库，高度不到2.2米。这是不计入建筑面积的，合同中说明是奉送。开发商说这个车库没有产权，但是可供长期使用。于是为了有效地保护自己的权利，我要求开发商在产权证上写明车库的长期使用问题。根据现有法律规定，产权以公示登记为主。如果产权证上没有注明，就意味着业主只有专有部分的所有权。

　　主持人：只有使用权的奉送部位，如果发生了漏水等质量问题，由谁来维修？维修费用应该由谁来支付？

　　顾正：首先应该确认奉送部位权属的合法性。业主仅有使用权，如果是合法的，就是业主付出对价的，则与一般商品房的维修期限一致。如果开发商的规划图纸上没有这些奉送部位，或者合同没有写明奉送部位的权属，维修以及其费用的支付就较难界定了。

　　沈伟明：我认为这要从两方面来分析。一方面，这些奉送部位，是在开发商售楼时就已经存在，根据合同上的约定，应该同一般商品房一样，用共同的维修基金来进行维修。另一方面，如果有些部位是业主自行搭建的，应该由业主自行解决。比如有些业主的阳台是自己封闭的，若是由于阳台封闭质量不过关而造成漏水之类的情况，业主就只能自己进行维修了。

　　主持人：如果业主打算将带阁楼或车库的住宅出售，面积该怎么计算？发生纠纷应怎样处理？

　　顾正：在实际操作过程中，一般采用这样的方式出卖住宅：买进时实行的是什么样的制度，卖出时也用相同制度。所以，一般业主将带阁楼或车库的住宅出售的话，是不能把这部分的面积计算在总面积之内的。但如果这部分装修得很好，则可以增加这套住宅的价值。而这些增加值是不算入住宅的单位面积的，是额外的增加值。如果这些部分是违章建筑，买方在购买时并不知情，购买后才知道是违章建筑而产生纠纷，在司法实践上通常以调解的方式来解决。

　　沈伟明：对。我有一位亲戚购置了一套别墅，开发商赠送了车库等部位。后来他要将别墅卖出，由于赠送部位装修豪华，铺了大理石之类的高档材料，因此在出售时就增加了售卖价。但是买方坚持以登记产权证为准，不愿意支付增加的售卖价。从法律上来说，房屋买卖以登记产权证为准，但是可以将使用高档材料豪华装修作为价格调整。这就是说，买卖以产权证为主，以使用奉送面积为辅，双方达成协议即可。

　　主持人：业主在房屋买卖交易中，应怎样来避免此类纠纷的发生？

　　沈伟明：应该注意与开发商签订的合同内容。建议业主在签订合同时，约定对这些奉送部位享有使用权，并且约定使用权是长期还是永久。如果发生纠纷，还是以基础法律关系即以产权证为凭证来解决。我曾经遇到过这样的案例，买卖双方争议的焦点就是当初开发商奉送的一个车库。卖方希望将车库面积计入销售面积中，而买方则主张以产权证上登记的面积为准，我当时就建议卖方，房屋买卖要以公示登记的产权证为准。产权证上登记为多少面积，买卖时就算多少面积。但是可以将奉送使用面积作为一个价格条件。后来卖方以产权证为基础，以奉送车库作为补充价格条件，与买方进行了协商。

　　顾正：因为这些奉送的部位可能属于公共面积，没有享有奉送部位的业主可能会提出异议。如果能够证明开发商有权赠予了部分业主使用权，则另当别论。开发商奉送给业主的阁楼、车库等部位，如果不是商品而是产品，也即该产品未登记成为商品房进入市场，则该受赠业主当然不具有商品房意义上的所有权，业主也不具有相应的所有权。因此，只有在购房合同中明文约定业主对这些部位享有使用权，并在产权证附注中说明，业主才可能在现有的法律制度下，取得所谓奉送阁楼或车库等部位的使用权。

　　