两度错失高价转手机构投资上海商铺很谨慎

海外基金看中国际丽都城沿北京路一侧的“丽都黄金走廊”，欲以３．５亿元人民币的价格整体收购的消息，近来在上海滩炒得沸沸扬扬。但是记者获悉，在谈此“黄金走廊”商铺大单之前，还发生过有基金公司整体求购该楼盘沿石门路裙房商铺及其楼上一些尾盘公寓的事情，最终未能敲定。

　　对于传说中的海外机构蜂拥投资上海商业地产的热潮，有业内人士提醒，机构的操作远比人们想象中的更为谨慎。
　　
　　中介透露：“黄金”铺两度尝试出售

　　“我们当时询盘的内容包括国际丽都城的５４套酒店式公寓加上其楼下的石门二路上１１家裙房商铺，总共作价１．６亿元。时间是在今年７月份。”曾经代表客户和国际丽都城开发商——上海静安置业商谈大笔收购的美联商业部负责人杨斌文告诉记者。

　　据了解，杨所提到的这些酒店式公寓均为１００至１７５平方米／套，商铺在５００至１０００平方米／套。“商铺的求购单价大约在４万元／平方米”。由于可以做大餐饮，杨斌文认为“整体收购，这一价位算是适当的”。而记者上周六在现场看到，石门二路上的１１家裙房商铺中，最靠近小区入口的一处已经开出一家“全家ＦａｍｉｌｌｙＭａｒｔ”的超市，门口排列花篮，打着“试营业”的旗号；再过去的第三家商铺正在装修，招牌为上海烟草集团旗下的中国名烟名酒连锁店。看来，这笔整体收购的大单已经拆散单卖了。

　　这一点在国际丽都城商铺的现场售楼处内得到了证实。销售人员告诉记者，这些商铺的购买者就是现在国际丽都城的业主，属于“原拆原还”，即开发动迁时掉了人家的商铺，现在必须要还回来。目前业主放租的报价７至８元／平方米／天。不过据杨斌文了解，１１家裙房商铺中目前有３至４家已经售出，其中“原拆原还”极少，只有１至２套。按照一位知情人士的说法，这些售出的商铺都是事先内定的。

　　据知情人士透露，美联的这家客户是一个总部设在香港的美资基金公司，当时开发商和客户都表示出了一定的诚意，但是由于基金方面需要时间来进行市场调研和评估项目，而开发商的公开上市的期限到了，急着开盘发售。时间上的“不配”让双方擦肩而过。

　　不久前，市场上又传出有海外基金看中国际丽都城在北京西路上的７幢洋房商铺，希望３．５亿元整体收购的消息。不过在售楼处，记者看到这７幢洋房商铺也可以单卖，价位从４．５万元到５．１万元不等，亦可出租，租金为１０元／平方米／天。代理商中瑞营销此前对媒体表示，已经有多家国际基金在洽谈这个项目，据说其中一家已经达成意向。杨斌文也表示，就总价３．５亿元的洋房商铺项目，他们也帮客户与静安置业有过接洽，但最终没有成行，不过细节不方便对外透露。

　　商铺专家：房价过高租金太贵

　　国际丽都城沿北京西路的７套洋房式商铺是将原有年久失修、无法复原的４幢老洋房拆掉后，按照“建新如旧”的原则重建的。对外发售时特意取名为“丽都黄金走廊”，显示其不凡的渊源和价值。

　　这７幢洋房商铺面积最大的单元１７００平方米，最小的５００平方米，目前按离北京西路、石门二路街口距离越近者，单价标价越高。“这个价格不便宜”，某外资投资机构的赵波这样认为：按照每平方米每天１０元的租金水平计算，每平方米一年的收益为３６５０元，与其售价相比，回报率在７．１６％到８．１１％。可是这仅是毛利润，还有房地产税、营业税、人工费等诸多开销。而在“精明得一塌糊涂的海外机构”那里，往往是要求净利润能达到这一水平。

　　除了回报率偏低外，更重要的问题是：这样的商铺未来适合做什么？赵波指出，对于投资者来说，所购物业的“出路”是首要问题。由于没有烟道，该７幢商铺不能做餐饮，只能做成有特色的高档铺面。这样，第一个难题就是沿街停车的车位，开发商为每家商铺仅提供小区地下车库的两个车位，远远不能满足“营业”需要。

　　爱建立好信商仲部的顾泽斌也认为：临街的“丽都黄金走廊”甚至不如同区的一些带花园的真正的老洋房，而开出的价钱已经等同于老洋房了。另外，１０元／平方米／天的租金，如果做高档的服装店，只有国际顶级品牌才能接受，但他们会不会选择来这里是个问题。既时建私人会所不对外开放。可是一共７幢，总不能买下来都去做会所。

　　“最可能的结果是先租出去，然后带租约出售。但是对于海外基金来说，市场认可的租金或售价就成为他们投资的参照因素，但１０元／平方米／天的租金需要租户有相当的实力。”顾泽斌认为，虽说靠近南京西路，但并不代表人气会旺，因为会有一个缓冲带。

　　连售楼处的工作人员也并不看好传言中的大单真的实现。“如果７幢整体吃进，我估计单价在３．５万元”，杨斌文说，“在这一地段，周边商铺多，即使将７幢整体拿下，也不可能再抬高价格。”

　　同行理解：预售逼出“零卖”下策

　　预售期一到，国际丽都城商铺拖延了一段相当长的时间。有人断言，开发商在“整卖”和“零卖”间摇摆不定，美联的上海市场总监黎志贤指出，整卖当然是最好，一次性资金回笼，还有知名机构对楼盘的品质和品牌的认同，都很有吸引力，而“零卖”当然会更贵一些，但是并非所有单元都可卖出好价钱。

　　当然有开发商同行指出，静安置业其实另有苦衷：商铺的代理商中瑞公司从４月份进场，自然希望早日开盘，而商铺的预售证一下来，就必须限时对外发售，否则难免有“囤积”的嫌疑。但买家海外基金的购买行动决不会仓促出台。

　　发稿前，记者从中瑞营销处获悉，有关机构与中瑞就整体收购的商谈并未正式中断，但目前无新进展。
　　