资本并购土地地产游戏规则悄然变化

无论多么稀缺的东西，一旦供应增加，其相对价格就会下降，土地当然也不例外。虽然土地价格的绝对值是增长了，但相对资本来说，其稀缺性正大大降低，而这无疑将增加资本的话语权。

　　地产圈的人都知道，在房地产开发链上，最具话语权的是开发商。不仅上游的建筑设计、下游的建筑建材要看开发商的脸色，下下游的购房者，以及担当服务商角色的经纪顾问公司，通通都要唯开发商马首是瞻。

　　在围绕房地产的各种交易中，议价能力最强的也是开发商，其影响甚至可以直达政府。急于吸引投资者的地方政府和需要维护行业发展的行业主管部门，都必须倾听开发商的意见，在决策时考虑开发商的利益。开发商们对此也往往沾沾自喜，甚至陷入了自我膨胀的幻觉中。

　　强者招致反感，弱者令人同情，这是任何社会的通例。开发商的强势地位和不良口碑，使其成了公众和舆论一致贬斥的对象，是顺理成章的结果。

　　不过，开发商到底还有多少时间来享受自己的“成功”幻觉，现在需要打上问号。在所有发达国家，甚至包括落后国家在内，开发商无一居于优势地位，在世界企业500强中，也没有一家是开发商。开发商的风光无限，注定只能是阶段性现象。

　　房地产开发的实质，是资本与土地的资源整合。剥离了资本和土地等资源要素，房地产开发所能贡献的附加值，其实就是前期策划，再加上一点敏锐的商业嗅觉而已。在美国，最成功的开发商其实就是最好的策划者。

　　中国的特殊性在于，房地产行业起步较晚，而市场产品极度稀缺，拥有土地资源的开发商因而有了异乎寻常的议价能力。在前几年，谁能拿到地，谁就在行业拥有发言权，政府关系于是成了开发商最重要的资源。

　　房地产行业的种种乱象，归结起来，根源都在土地资源。可以说，在那个年代，房地产行业的话语权属于土地。

　　土地资源的稀缺，激励了地方政府扩大公用设施建设的力度，以最大限度地增加土地供应，谋取土地增值收益。从市场的角度看，正是地方政府扮演了房地产行业发展的第一推动力。尤其是城市运营理念的提出，极大地促进了房地产的发展。从这个意义上说，地方政府功不可没。

　　而市场的道理也很简单。无论多么稀缺的东西，一旦供应增加，其相对价格就会下降，土地当然也不例外。虽然土地价格的绝对值是增长了，但相对资本来说，其稀缺性正大大降低，而这无疑将增加资本的话语权。

　　外资的涌入极好地佐证了这一判断。在“土地为王”的时代，外资虽然也频频试水，但从未大规模进入。政府关系的天然不足，银行贷款的手到擒来，使外资的资本优势无从发挥。

　　在国内开发商获取暴利的同时，外资开发商却屡屡遭遇挫折，也就不足为怪了。没有议价能力，赚钱总是格外艰难。

　　现在的机会则是千载难逢。银行在全面收紧对房地产行业的资金支持，从开发贷款直到消费信贷都遇到了“寒冬”，资本一下子变得非常稀缺。

　　而与此同时，土地却因为过去数年的大量积累而大大降低了相对稀缺性。这正是我们今天看到的情形：最大的问题不是有钱没地，而是有地没钱。

　　正是在这样的背景下，从年初开始，在国内地产界因宏观调控而哀鸿遍野的时候，外资却在加紧跑马圈地，大量收购土地和物业。

　　同样的趋势也出现在国内地产界。一直抱怨“买不到好地”的万科，今年以来加速了企业并购，并直言不讳地表示就是为了拿地。万科与北京朝开（朝阳区开发经营公司）的谈判似也已进入尾声，成功的机率很大。海开、朝开等传统“地主”纷纷寻找买家，是这一趋势的最好注解。

　　这不是一般的企业并购，而是“资本”对“土地”的并购。地产业的游戏规则，正在慢慢地从土地向资本倾斜。首先看到并把握这一趋势的企业，将是未来的赢家。

　　