区域盘点：黄浦调整房价刚性需求带动成交

作为老城区的黄浦，房价在上海楼市节节攀升的时期也随之上扬。而3月以来，随着整个楼市成交量萎缩，黄浦也陷入了交易量锐减的境地。黄浦的房价也有了一定程度的调整，某些高档楼盘的价格甚至调整了近20％，但总体价格依旧处于高位运行的状态。随着房产传统的“金九银十”销售旺季临近，加上董家渡世博会址动迁的开始，黄浦楼市正逐步走出低迷的状态。

　　黄浦印象

　　黄浦位于上海市城区的几何中心部位，是上海的心脏地区。黄浦区是上海历史最悠久的城区，是上海近代商业的发祥地，是上海中心商业区的核心区域，是上海的行政文化中心，是上海发展都市旅游的精华之地，是体现上海国际大都市繁荣繁华的重要窗口。
　　黄浦区内拥有丰富的历史文化资源和众多的城市新景观，并成为近几年景点旅游和都市旅游的热点。目前沿外滩、豫园、西藏路、人民广场、南京东路步行街的旅游环线已经形成，成为黄浦区商贸旅游得天独厚的景观资源。
　　在生活设施配套方面，可谓应有尽有。黄浦区拥有上海良好的医疗保健机构和优良的教育设施。有第九人民医院、第二人民医院、董家渡地段医院。保屯路上的大境中学和南车站路上的大同中学都是上海市的名牌重点中学。
　　区域内商业十分发达，不仅有著名的南京东路步行街、华联吉买盛、好又多量贩等大型超市，街区两旁也是店铺林立，经营种类繁多。
　　黄浦区交通四通八达。人民广场是上海市内重要的交通枢纽，设有通往市内各主要地点的公交线路，并且也是上海目前唯一的地铁中转站，地铁一号线、二号线在此交汇。加之南浦大桥、延安路遂道、延安路高架、内环线高架、南北高架以及复兴东路、西藏南路、陆家浜路等主要道路构成了快速、便捷的立体交通网络。
　　黄浦区相比上海其它区县，拥有更多的商业、旅游、文化资源，但老城厢的旧城改造工作尚需进一步加强，这将成为黄埔区未来能否提升整个区域品质的重中之重。

　　为你搜房

　　黄浦区虽然面积不大，但一般分为三个地产板块。分别是北黄浦板块、南黄浦板块和浦西滨江板块。
　　北黄浦板块是指延安东路以北的黄浦区域。人民广场、南京路、外滩，这些最具上海特色的景观齐聚在该板块。本板块是典型的商业区，交通便捷、生活配套丰富。区域内房产市场以办公楼的租售为主，住宅开发少。住宅一般分布在成都北路、新闸路附近。该区域内目前在售的以上海滩新昌城和天赐公寓为主，后期房源供应较为稀少。
　　南黄浦板块是指延安东路以南，中山南一路—柳市路—府谷街—中华路—人民路—四川南路以西的黄浦区域。南黄浦板块是上海传统的居住区，新建楼盘大多集中在这一区域，随着旧城改造和申博成功，该板块的楼盘品质逐步提高。目前在售的楼盘主要是太阳都市花园、老西门新苑、黄浦华庭共300余套房源。该区域后续房源供应充足，老西门新城，海洲国际华园两个楼盘即将开盘。另外在建的有3个：士林华苑、黄浦丽园、黄浦新苑二期，预计后市不会出现供应紧张的问题。
　　浦西滨江板块是指中山南一路以南，海潮路—柳市路—府谷街—中华路—人民路—四川南路以东的黄浦区域。该板块在世博和滨江改造建设规划的作用下，成为黄浦区最令人期待的区域。
　　目前，板块内的董家渡正面临动迁实质性阶段。据中原地产威海分行韩飞经理介绍，董家渡动迁工作将于年内开展，这一刚性需求带动了近期看房量及交易量的上升，预计整个黄浦及卢湾相关地区，后市将受其影响，交易量将逐步回暖。目前该区域在售楼盘有两个，耀江花园和长峰馨园。上海滩花园和金外滩花园目前还没有开盘，预计随着交易量寒冬的过去，下半年这一区域将成较为活跃的状态。

　　价格超市

　　3月份宏观调控以来，该区的房价有了明显调整，有些楼盘调整幅度在20％左右，但整个黄浦区由于地处老城厢，土地稀缺，开发成本高昂，因此楼盘开发量与供应量都相对较少。同时因为动迁压力，真正推向市场的房源实属稀少，故该区的房价一直在高位运行，均价在每平方米20000元左右。
　　目前，北黄浦板块新房房源以上海滩新昌城为主，均价在每平方米21000元左右。南黄浦板块楼盘房源相对较多，老西门新苑、黄浦华庭有300余套房源出售，价格在每平米25000元和每平米18800元左右。浦西滨江板块内的耀江花园和长峰馨园价格分别在每平米25000元和每平米20000元左右。整个区域内在售楼盘规模都不大，品质尚可。
　　租赁方面，目前相比交易量来说，情况尚可。本区域由于地处上海中心，强大的地域优势在租赁市场上较为明显，以白领、外籍人士为主的高端楼盘租客对该区域颇为追捧。目前该区域高端楼盘租赁价格，两房5500-6000元/月，三房每月万元左右。一房较为抢手，每月4000-4500元左右，一般出来后即被消化。

　　专家视点

　　中原地产威海分行经理韩飞
　　市场逐步活跃后市依旧看好

　　黄浦区现在的房价，相比年初楼市最高峰时已经调整了很多，正逐步走向理性。区域内现在房价的高位运行，完全是因为该地区占有很多优良且稀缺的资源所致，如人民广场、外滩、豫园等。另外，老城厢过少的土地开发量与过高的动迁成本，也是决定该区房价的主要因素。
　　8月以来，区域内房产市场逐步回暖，整体新开楼盘品质良好。各个小板块以南黄浦板块供应量最大，浦西滨江板块由于董家渡的动迁临近，而表现得最为活跃。
　　近期，我们的看房量与成交量都有较为明显的增长，客户主要以动迁自住为主。预计随着动迁工作展开，该区域市场将更为活跃。就目前来说，该地区的交易量将会由动迁客户来支撑。预计今后一些新盘上市后，该区域无论是新房还是二手房，交易量将继续上升。

　　