商业地产“圈钱隐形通道”：以住宅的名义贷款

《全国商业地产运行报告》上报国务院

银行继续收紧商业地产开发贷款的可能性已经不大，但是会对贷款科目进行严格的审核，以防止借住宅名义取得商业地产开发贷款的风险继续加大。
　　　　
　　商务部对商业地产的摸底调查已经降下帷幕，结果又如何？

　　几乎与此前其他部委的调研过程如出一辙：一份名为《全国商业地产运行报告》(以下简称《报告》)的文件已经上报到国务院，正在等待批复。

　　据参与撰写报告的人士透露，《报告》的基本论调为：“商业地产价格偏高、空置率居高不下的现象十分显著，但商业地产占用银行贷款余额过大的风险已经在一定程度上得到缓释”。

　　“商业地产信贷缓释”的背后，却是银行所面临的另一层风险：大多数商业地产项目正以住宅的名义贷款。
　　
　结构性矛盾凸显

　　调查组的规模比媒体此前报道的要大得多———由商务部市场体系建设司制度处处长刘晓峰和中国商业地产联盟秘书长王永平担纲带队，随行的还有国家发改委官员以及央行、建行总部人员。

　　据参与调查的人士透露，这份由商务部、央行、国务院法制办以及中国商业地产联盟共同撰写的报告，“几大区域内的重点城市都被囊括在内，基本能够反映目前全国商业地产的现状。”

　　“很多商铺的价格是住房价格的8倍甚至10倍以上，很多商铺的转手率非常高，潜伏着很大的泡沫和风险。”一直处于调查风暴漩涡中的王永平曾向媒体坦言，国内的商业与商业地产的发展存在明显错位，国内商业的发展增速在10％左右，而商业地产的增速却超过了20％。“广西柳州市区1.5平方公里之内，就建了60多万平方米的商业设施，其中20万平方米、30万平方米的都有。”王永平说。

　　“商业地产的投资急剧上升，但是如果选择国内典型的城市，可能增幅要大于住宅的至少一倍，增幅在进一步扩大。”同为调查组主要成员之一的中国商业地产联盟专家委员韩建徽也在一个公开论坛上向媒体透露。

　　来自政府部门的统计数据显示，2004年全年，我国商业地产空置面积就已经达到2610万平方米，到今年一季度空置面积又上升了20.3％。记者从一个专业机构那里得到的数字更为惊人：“市场开发量达到120％到130％，销售只占了20％多。”

　　“局部的风险要远远大于整体的风险。”韩建徽指出，商业地产有一个滞后性的特点，整个商业地产的投资会在未来一两年内集中释放出来，导致社会上的商业地产供应总量非常集中。

　　他举例，北京、上海、深圳等城市由于商务氛围浓厚，消化能力比较强，但一些欠发达的二、三线城市不太一样，如果没有国家政策扶持的话，这些城市很难消化庞大的商业地产体量。由此带来的城市招商引资风潮，又会加速商业地产泡沫的产生。

　　一个典型的例子是，重庆市商委近期公布了一系列数据：到今年6月底前，重庆商业房总量为2600万平方米，空置房是247万平方米，空置率为9.5％。这247万平方米的商业空置，重庆周边区(市)县占了40％。其中，渝西12县市(合川、江津、大足、荣昌、永川、潼南等)、山峡库区是重头，分别占18.68、18.66％％。合计约38％。另外的2％，是重庆其它区(市)县的空置量。

　　投资热和高价格的背后的隐忧是，商业地产将面临大量空置。

　　来自国务院法制办的消息是，国务院即将颁布城市商业网点规划条例，目前研究论证，有望在今年年末出台。

　　如果全新规划给未来发展的指引不止于杯水车薪，那么，对于已经成形的商业项目来说，它们的救命稻草又在哪里？

　新信贷风险：以住宅名义贷款

　　本次调查结果显示，商业地产融资渠道比较单一，主要靠银行贷款来解决资金问题，从而导致很多项目借住宅地产的名义向银行圈钱。

　　“全国商业地产对银行的信贷依赖水平在70％～80％，而自筹资金只有35％左右。”刘晓峰此番言论早已见诸报端。事实上，在为期两个月的调研中，商业地产的资金来源显得更为重要。

　　出自商务部的《中国流通产业发展报告》预计，2005年我国商业地产投资规模将达到2000亿元，增幅将多达20％。按照上述比例，银行在商业地产上需要承担的资金风险应该在1400亿～1800亿元之间。

　　除了规避可预见的商业地产金融风险之外，银行还将面临以住宅名义立项的商业地产贷款所引发的隐性风险。

　　“像这种以住宅名义立项，却以商住两用名义混合开发的情况在每一个城市都司空见惯。”中原地产一位商业地产顾问向记者坦言。

　　通常的操作方式为：“在同一地段以住宅立项的楼房比以商业用途立项的楼房在缴纳土地出让金方面要少大约40％，开发商不仅能少交很多土地出让金，而且还可以按照住宅取得开发贷款。交的是开发住宅的低出让金，而销售时按商用房的高价卖，其中利润不言自明，另外住宅立项的商用房使用年限还较商业立项的商用房长，如此看来，只要能在政策上钻到空子，又不被处罚，开发这种项目何乐而不为。

　　“没有一个是做纯住宅的，总要想方设法稍带一些商铺之类的进去。”这位商业地产顾问举例说，在北京通州就有这样一个楼盘，一个有限人数的居住区内做出了一个大型购物卖场，人气根本聚不上来，好几年了要死不活的，可能永远也消化不了。“因为这种情况太多了，也没有一个确切的数据，银行的风险就在于这种普遍性和不确定性，可以说是一种不可预知的风险。”
　　
　银行闻风而动？

　　据一位银行业人士透露，在这次调查行动当中，央行、建行的随行人员是带着报表下去的。用银行方面的话说，“不看不知道，一看吓一跳。很多商业物业都是商住两用的名义混合开发的。开发贷款往往以住宅名义立项，银行不知道有多少贷款流向商业设施，将来金融风险可想而知”。

　　一位调查组成员在接受本报记者采访时坦言，银行继续收紧商业地产开发贷款的可能性已经不大，但是会对贷款科目进行严格的审核，以防止借住宅名义取得商业地产开发贷款的风险继续加大。

　　然而，除了严控项目审批，银行一筹莫展。

　　对于商住两用房的银行贷款，央行还是沿袭两年前的相关政策：根据通知，消费者在购买包括商铺在内的商业用房时，借款人的抵借比不得超过60％，贷款期限最长不得超过10年，所购商业用房应为现房。

　　“由于商业用房必须是现房才能从银行贷款，以前那种开发商拿着图纸就开始忙着圈钱的情况有所缓解。”一位银行业人士坦言，但这种情况没有得到根本改观，银行方面也还存在审核上的不严格现象。

　　