房价上涨因素多土地批租制度是超级元凶？

分析人士认为我国土地制度暴露出许多弊端必须改革

　　很多人都说这次调控后房价就会回落，但到目前为止，除了上海个别楼盘出现降价外，房价总体走势仍在上涨。上涨的原因有很多，投机炒房、供需不平衡、建材价格上涨等。但根本原因是什么呢？对此大家众说纷纭，有的说是国家制度有问题，有的说是开发商太狡猾，还有人说是土地供应紧张造成的。最近，大家指责的对象重点是土地，开始围绕土地问题讨论房价。

　　国家发改委宏观经济研究院副院长刘福垣：房地产业政策必须改革

　　目前我国的房地产业政策必须改革，其中不合理的土地批租制度是导致目前房价过高等诸多问题的根源。

　　我国商品房的价格由三块构成：第一块是70年的地租，等于让买房子的人一下交70年的地租，开发商肯定要把地租转嫁到房价里去；第二块是配套费和税，也是一次收70年；第三块才是建安成本加平均利润，这才是买房主要该花的钱。城市建设用地应该是国有土地、全民土地，地租属于全民所有。现在这种批租制实际上是以时间换空间，把土地所有权和经营权变相“私有化”。政府此举既侵犯了所有人的财产权，也侵犯了十几届政府的经营管理权。所以，70年的批租应改为年租，即按年支付地租。如果房地产开发周期是12个月，那么房地产商只需交12个月的地租，房地产商的门槛就低了，之后谁买房成为业主，谁就逐年向国家交纳地租；相应的配套费和税也按年缴纳。这两项调整可使房价各下降20%，总共下降40%，那么房价自然就有望降下来。

　　阳光100置业集团董事长易小迪：土地供应紧缺导致房价高涨

　　中国的土地供应紧缺是导致房价高涨的主要原因。比如，开发商知道天津房价要涨就扎堆天津开发项目，导致一个供应量却有无数个需求量，地价自然就会飞涨。

　　而且一些地方政府也参与到了房价上涨的过程中。杭州是第一个全国做土地储备中心的城市，但是却把房价炒得那么高。这是因为房价永远跟着地价走，有一定利益动向的各方，实际上也都参与了这场推高房价的“运动”。

　　业内人士：开发成本增加是主要原因

　　在土地拍卖供应方式中，开发商的土地成本投入数额受到市场竞争的影响，必然以市场最高价才可竞得理想土地。其中，土地成本比预期增加的部分，开发商不愿意也不可能从其利润中扣除，开发商对开发利润的预期并没有降低，将土地成本增加部分转嫁至房价上是开发商转嫁开发风险的必然选择。开发商加大的开发成本，最终承担者必然是购房者，结果必然抬高房价。

　　市场研究学者：开发商囤土捂盘抬高房价

　　现在市场秩序混乱助长房价。比如，开发商利用政策、信息不对称、不透明，通过虚假交易、虚假宣传等发布不实价格信息，哄抬房价，误导市场预期。还有开发商故意囤积土地，坐等房价上涨，或者放慢开发和销售进度，人为造成市场紧张，再加价销售，使得房价开始非正常的快速上涨。

　　分析人士：土地批租制度存在许多弊端

　　我国的土地批租制度非常落后，由此暴露出许多弊端。一是土地批租制度使地方政府具有操控土地市场和土地价格的权力，我国现行的土地批租制度使地方政府能够获得未来几十年的土地租金，寅吃卯粮、一本万利。卖地就成为地方财政收入的主要来源。在有些市县的土地出让金收入已经占到财政收入的35%左右，有的甚至高达60%。土地价格上涨，土地出让金也水涨船高。地方政府具有推高土地价格的利益驱动。二是把几十年的土地租金一次交付，抬高了住宅的价格，给居民造成了居住难的问题。三是增加了开发商的投资和开发成本。

　　