负债类房地产信托盛行风险控制成悬疑

“卖完了！”中泰信托的销售小姐昨天告诉《第一财经日报》，“昆山东之信股权投资集合资金投资计划”销售非常火爆。

　　“签约已经结束了，您要想买只能看是不是有退约的了。”外贸信托的销售先生昨天也告诉记者，“回龙观文化居住区贷款项目集合资金信托计划”在不到一周的时间里就预约一空。“回龙观是北京最大的经济适用房区，天鸿集团也是非常有实力的地产商，我们的信托产品收益有保障。”他接着强调了此信托计划的安全性。

　　上述的两幕折射着当下我国房地产信托发行的火热。

　　9月初，在房地产最热的北京、上海和天津，分别有1个房地产信托计划发行，预计的发行规模达到了4.6亿元。在宏观经济调控、银根紧缩的情况下，房地产信托融资如火如荼。

　　70亿元信托资金投向房地产负债类占总数六成

　　全国1~8月份，共有24个信托公司发行了60个房地产信托计划，信托资金规模达到了72.32亿元。这是记者根据各个信托公司公开的资料统计得到的数据。需要说明的是，这60个房地产信托计划均为必须公开披露信息的集合资金信托计划，因此，还有一些没有披露的信托计划无法进行统计。

　　这60个房地产信托计划的平均年收益率达到了4.53％，这是在目前银行实际负利率、股市低迷的情况下对投资者极具诱惑的投资收益率。

　　其中，从信托方式来看，优先受益权和受益权转让的信托产品各有3个，这是信托产品设计中风险控制较好的一类；股权投资的仅有4个，房地产商最不愿意做这类信托产品；投资商业地产的有6个，不限定投资方式的产品有6个，这两项都可算是房地产信托基金（Reits）的雏形。而占到产品总数63%的是38个贷款类房地产信托，也就是央行表示担忧的“负债类信托产品”。

　　天鸿房地产开发公司董事长柴志坤坦言，房地产商解决资金紧张的一条途径就是和信托公司合作。“表面上来看，融资成本提高了，但实际上资金的收益不一定低。”柴志坤说，资产负债率过高银行是不会贷款的，同时，再没有足够的土地储备，就没有投资方投钱，“这就成了一个恶性循环的死结。根本性解决办法就是能够从外面拿到钱，这是我们和信托、基金合作的主要原因。”

　　风险控制悬疑

　　但负债类房地产信托，也就是贷款类房地产信托产品的风险问题已引起了关注。

　　用益信托工作室的李旸告诉记者，在当前国家宏观调控房地产市场的情况下，这么多的资金投到房地产市场上，并且涵盖了当前房地产投资的各个领域和环节，从土地开发到物业管理、从民用住宅到商用物业，使得信托业的风险又一次推到了一个新的浪尖上。“卖完了！”中泰信托的销售小姐昨天告诉《第一财经日报》，“昆山东之信股权投资集合资金投资计划”销售非常火爆。

　　“签约已经结束了，您要想买只能看是不是有退约的了。”外贸信托的销售先生昨天也告诉记者，“回龙观文化居住区贷款项目集合资金信托计划”在不到一周的时间里就预约一空。“回龙观是北京最大的经济适用房区，天鸿集团也是非常有实力的地产商，我们的信托产品收益有保障。”他接着强调了此信托计划的安全性。

　　上述的两幕折射着当下我国房地产信托发行的火热。

　　9月初，在房地产最热的北京、上海和天津，分别有1个房地产信托计划发行，预计的发行规模达到了4.6亿元。在宏观经济调控、银根紧缩的情况下，房地产信托融资如火如荼。

　　70亿元信托资金投向房地产负债类占总数六成

　　全国1~8月份，共有24个信托公司发行了60个房地产信托计划，信托资金规模达到了72.32亿元。这是记者根据各个信托公司公开的资料统计得到的数据。需要说明的是，这60个房地产信托计划均为必须公开披露信息的集合资金信托计划，因此，还有一些没有披露的信托计划无法进行统计。

　　这60个房地产信托计划的平均年收益率达到了4.53％，这是在目前银行实际负利率、股市低迷的情况下对投资者极具诱惑的投资收益率。

　　其中，从信托方式来看，优先受益权和受益权转让的信托产品各有3个，这是信托产品设计中风险控制较好的一类；股权投资的仅有4个，房地产商最不愿意做这类信托产品；投资商业地产的有6个，不限定投资方式的产品有6个，这两项都可算是房地产信托基金（Reits）的雏形。而占到产品总数63%的是38个贷款类房地产信托，也就是央行表示担忧的“负债类信托产品”。

　　天鸿房地产开发公司董事长柴志坤坦言，房地产商解决资金紧张的一条途径就是和信托公司合作。“表面上来看，融资成本提高了，但实际上资金的收益不一定低。”柴志坤说，资产负债率过高银行是不会贷款的，同时，再没有足够的土地储备，就没有投资方投钱，“这就成了一个恶性循环的死结。根本性解决办法就是能够从外面拿到钱，这是我们和信托、基金合作的主要原因。”

　　风险控制悬疑

　　但负债类房地产信托，也就是贷款类房地产信托产品的风险问题已引起了关注。

　　用益信托工作室的李旸告诉记者，在当前国家宏观调控房地产市场的情况下，这么多的资金投到房地产市场上，并且涵盖了当前房地产投资的各个领域和环节，从土地开发到物业管理、从民用住宅到商用物业，使得信托业的风险又一次推到了一个新的浪尖上。　　