外资大量涌入或将改写房地产游戏规则

中原地产华北区总经理李文杰已经嗅到了大量外资涌入中国房地产市场的气味。他表示，从6月份开始，公司每周都会接触很多境外投资机构。

　　“到目前为止，我们已经接触了20多家投资机构，有10多个已经看过了项目。而我们预计，到年底，公司收益将达到几百万元，而交易额将达到1个多亿，这在以前是没有的。”李文杰说。　　

　　而日前国家外汇管理局首次披露，外资在中国房地产市场中的比例约为15%。而这一数字，也大大超过业内预期。

　　外资大量涌入

　　就在此数字披露的前几日，凯德置地在北京开发的别墅项目“卓锦万代”样板区已经正式投入使用。公司负责人介绍，共有247套的卓锦万代将于10月中旬开盘，售价在2500-3000美元/平方米之间。

　　从2004年4月至今的15个月时间里，具有外资背景的凯德置地在北京房地产市场的投资已经达到了人民币78亿元。而凯德置地副总裁廖茸桐也曾公开表示，此后，凯德置地将继续在住宅房产、商用房产等方面加大投入。

　　来自仲量联行此前发布的最新报告中指出，近一年来，海外资本投资北京房地产业的项目将近20个，总建筑面积在500万平方米以上，涉及投资总额近人民币30亿元。

　　“实际上，外资加速进入中国有两个分水岭，第一个是土地市场招拍挂制度的推行，第二个是今年的汇率浮动。货币政策和市场政策都给了外资积极的信号。”李文杰说。

　　“但国家外汇管理局公布的这个数据不一定完全准确，有很多中国人的资金在国外注册，然后以外籍身份重回中国创业，这样可以得到政策优惠。”一位业内专家表示。

　　这位专家还指出，外资的大量涌入，在开发环节上应当是加速了中国房地产市场的成长，但在消费环节上，却是造成房地产市场泡沫的主要动因之一。

　　对此，国家外汇管理局资本项目管理部门有关负责人也表示，要对境外个人结汇购买房产上限实施管理，以及要对境外机构或个人转让境内房产加强凭证检查。

　　但专家表示，在开发环节，外资到底有多少无所谓，关键是要控制消费领域的外资进来，这部分外资大部分是在炒房。

　　加速市场洗牌

　　“外资大量涌入是大势所趋，之前政策对资金开发上的制约并不是特别多，开发商可以银行贷款，建设方垫资，但随着国家对房地产市场的调控，现在的融资渠道越来越窄，而开发商想要发展，必然会寻找境外资本。”戴德梁行研究顾问部高级经理王晨说。

　　但王晨表示，现在与戴德梁行接触的外资不少，但外资大多都非常谨慎，实际成功的案例不多，主要是因为他们的选择近于苛刻。“事实上，每个开发商都希望牵手境外资本，但有很多可以说是先天不足。”

　　王晨所说的“先天不足”，是那些靠暗箱操作获得土地，以及一些在董事会成员中，说不清楚什么背景的开发商。而外资真正需要的，是那些透明的、有良好的业绩和发展潜力的开发商。“除了选择好项目外，外资也非常关注开发商本身。”王晨表示。

　　“对于本地开发商而言，外资进入肯定会受到影响，因为竞争更激烈了。”珠江国际城副总经理梁强说，“对于本土企业而言，外资仍存在一定的劣势，这就是为什么他们会更多地采取合作的方式的原因。”

　　融科智地房地产开发有限公司总裁陈国栋进一步指出，由于房地产市场是地域特性的市场，本土企业更熟悉市场，因此外资更多地要和本土企业进行合作，利用外资的雄厚资本，加上本土开发商对操作和市场的熟悉，共同进行开发。

　　“当然，外资介入也会对本土开发商带来水准和品质的要求，无论如何，这都是一次洗牌的过程，面对土地和金融两个闸门，只有那些优秀的企业才能脱颖而出。”陈国栋说。

　　与境外资本共舞

　　在这种情况下，外资的大量涌入，无疑是对房地产市场一次净化的过程，同时也是一次加速行业成长的过程。

　　“关于与境外资本合作的情况，我现在不好披露。”陈国栋表示。

　　但他表示，国内很多开发商的运作水准和管理水准与国际水平还有一定的差距，而融科智地正在加强企业的规范程度和运作水平，并且在信誉和品牌上下功夫。

　　“外资基金在选择项目的时候，往往将稳定性和回报率同时加以考虑，考虑的因素包括以下几个方面。首先，开发商手上必须要有项目，才能将外资基金合法地投入，而这个项目必须是在成熟地区的好项目。”王晨表示。

　　其次，该项目的权属要非常清楚，如果权属混乱，即使再好的地段，外资也不会选；此外，项目所在城市或者区域的整体市场要好，该类型的物业要有长期稳定的盈利空间。
　　“外资基金选择的合作单位一定要具有规模，并且有稳定的业绩，自身产权、债权明晰，最好有政府背景，这样在项目运作过程中可能会省去很多麻烦，并且能得到相关部门的配合。外资基金还会希望合作的开发公司高层领导有海外背景或者经历等等。”王晨表示。

　　盛阳地产基金战略中心日前发布的《2005中国外资地产基金研究报告》结尾这样总结：“资本的意志要求房地产（行业）重写游戏规则，并改变原有的经营模式和角色定位，而房地产商为了生存，也许是为了活得更好，不得不与资本共舞。” 　　