房地产市场不景气投资客斟酌出租还是出售

眼下，房地产市场不景气，开发商纷纷降价。对于那些原来的投资者，现在也不得不面临是不是降价的选择。这些投资者经过多年的运作，现在有的想平仓离场，有的还想继续出租获得租金收益。面对现在的市场行情，很多投资人都对这个问题拿不准。今天，我们就一起来谈谈这个问题。

　　对于这个问题，还是要根据每个投资者不同的情况，分别看待。首先要认清现在上海的楼市行情，其次再根据自己的资金等情况做出判断。

　　上海现在的楼市行情，总体还是向上的，从市有关部门传递出来的信息可以看出，上海的高端房产略有过剩，而总价低的二手房还是供不应求。所以，如果我们手中的房子其租金若已经有下滑的迹象，那还是早做准备将其出售；反之，如果手中的房子在出租市场上现在还是炙手可热的话，那么租金的坚挺可以保证一段时间内收益的稳定。这样，如果不是急于用钱，还是坐收租金比较好。

　　上面这些只是从最基本的方面考量，此外我们还应该根据当事人的具体情况进一步做好全局的把握。

　　其实房子是出租或是出售，主要视乎自己目前的财政状况而定。假如你买的新房不是一次性付款，而是办理银行按揭，每个月需要偿还一定数额的银行贷款，假如旧房出租的月租金高于每月银行还款额，在这种有盈余的情况下，完全可以把旧房出租，让自己同时拥有两套物业。若原有住房的楼龄较长，即使出租也只能收取较低的租金，那最好还是把旧房卖掉，直接用所得的房款逐月支付银行贷款。

　　从理财角度讲，如果急需获得一次性的大笔资金，如孩子出国留学、买新车等，出售房子当然比较合适；如果对一次性资金收入的要求不高，而更希望有长期稳定的现金收入，如孩子上大学的生活费、还新房月供等，这时房子当然是出租比较合适。

　　将房子出租时，业主除了要寻找承担客户，还要考虑房屋的装修、出租后定期收租、定期查看房屋情况、办理租赁证、缴纳相关税费、承担相应责任等。总之，租房需要常年花费一定量的精力与时间。尤其是为了能租出个好价钱，往往需要先行投入一笔装修和设备的资金。

　　最后，无论是房屋出售还是出租，都有一个资金收益的计算比较问题，从而选择收益高的进行投资获利。一般我们可以用这样的方法计算房屋出售的收益：将房屋卖出价减去买入价、再扣除交易成本后，除以买入价，得出资金收益率。计算房屋出租的收益方法是，将房子的年租金收入减去交易成本，除以买入价，得出年资金收益率。以此来选择更为有效的投资方式。需要说明的一点是，上述计算方法并未考虑资金的时间价值。

　　现在有些老百姓抱这样的想法，总期待自己房子所在的路段日后会因为市政利好而升值，这情况尤以老城区的居民为多。但有专家认为，这种想法并不符合二手房市场规律。因为旧房的价值经过多年的折旧已在不断“损耗”中，即使外部环境得到一定改善也不足以弥补房子内在结构的劣势，所以如果房子楼龄很长了最好还是尽快卖掉，可以把损失减到最低。

　　