传银监会出台新政给房地产开发信托降降温？

　建设部副部长刘志锋上月表示，近期不再出台新的政策，而这句话也变成开发商们用来证明楼市将于“金九银十”走出观望的政策论据。然而据中信信托消息灵通人士透露，银监会“第212号文件”已经下发至各地银监局，文件规定：各信托公司开展贷款类房地产信托时，信托资金投向的房地产开发企业必须满足三项条件：35%资本金“到位”、“四证齐全”和具有“二级资质”。消息传出，业内有评论指出，通过信托之路筹集开发资金的路，实际上被堵死了。
　
　　搜狐焦点房地产网为此向银监会求证，相关负责人表示，目前银监会尚未正式发布此类文件，而银监会政策研究室的专家则表示此类政策尚在研究当中。尽管尚未正式发布，这份“212号文件”对房地产业内已开始造成影响。

　212号文件切断信托奶嘴？

　　“房地产信托将名存实亡。”北京玉泉新城董事总经理庄宗汨表示，之前玉泉新城项目的开发资金就是依靠信托来完成的。庄宗汨说，如果按照“212号”文件规定的这三项条件执行，那么实际上是把开发商利用信托融资的准入条件和央行“121号”文件之后银行放贷的准入条件等量齐观（121号文件规定，银行发放开发贷款时要求开发商必须“四证齐全”且“自有资金达到30%”），信托的利息一般都在9％以上，“加上管理费用银行监管费用等，综合成本在10％以上”，而到银行贷款则是5.51%或者6.12%。以前利用信托是因为其准入门槛不高，如果其门槛抬高到同银行一样高，那么还不如到银行贷款呢。

　　至于“四证齐全”和具有“二级资质”，庄宗汨说这是和建设部的规定是相互冲突的。建设部规定一个项目必须有一个项目公司，而这个临时自治的项目公司根本达不到“二级资质”；至于四证齐全，“实际上开发商都是在四证之前缺钱，四证齐全之后就不缺钱了，还做信托做什么？”

　　据统计，2005年1~8月，仅公开发行的集合类信托计划，就有70亿元投向房地产市场，而这当中贷款类信托计划占到了六成以上。在银行紧缩银根之后，信托成为开发商开发投资的重要渠道，如果“212号文件”执行以后，房地产开发的融资渠道将越来越狭窄。

　洗牌时代全面来临？

　　经济学家孙飞也认为这三项条件把信托公司和银行放在同一起跑线上，他认为监管层出台这项政策是从房地产信托控制风险的角度出发制定的，目的在于规范房地产信托业务，但在客观上对房地产融资是个利空。

　　国泰君安证券研究所研究员张宇则认为，银监会出台此项政策的目的更在于让房地产投资过热的态势得到根本遏制。今年国家对房地产的宏观调控的主要理由之一是房地产投资过热，其高昂的回报率吸引着非房地产资金的巨大兴趣，而这些资金在央行“121号文件”之后乘虚而入，以信托的方式进入房地产行业。监管部门出台212号文件实际上是给这些尚处在房地产行业之外的资金一个明确的信号，不要染指房地产行业增大房地产的金融风险。

　　业内有分析指出，不能指望信托产品能够全面接管银行的房地产开发融资任务，在控制房地产金融风险上，银行不能控制风险的，信托也不一定能控制。央行出台此项规定除了保证信托人的资金安全之外，还考虑到了贷款类房地产信托的兑付风险。而根据国外包括银行在内的资金对房地产金融的审慎态度，银监会的规定是合乎情理的。

　　不过多数专家均表示，此项规定出台之后，实际上让房地产开发的门槛进一步抬高，房地产业内洗牌时代全面来临。“8·31”抬高土地成本，“121”紧缩银根，现在连房地产信托的大门也被关闭——无论是从资金链条上还是土地上，政策都全面收紧，客观上让实力不济的开发商退出这个行业。

　名词解释：

　　四证齐全：取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的房地产项目。

　　二级资质：房地产开发企业按照企业条件分为一、二、三、四4个资质等级。二级资质的条件是：

　　1.注册资本不低于2000万元；

　　2.从事房地产开发经营3年以上；

　　3.近3年房屋建筑面积累计竣工15万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；

　　4.连续3年建筑工程质量合格率达100%；

　　5.上一年房屋建筑施工面积10万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额；

　　6.有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于20人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于10人，持有资格证书的专职会计人员不少于3人；

　　7.工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称；

　　8.具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；

　　9.未发生过重大工程质量事故。

　　