银监会狙击房产信托融资路径押宝外资基金

为资金问题长吁短叹了大半年的地产商们，可能不得不再叹一口气了。

　　记者获悉，银监会近日颁发了《加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》（第212号文件），并已经下发至各地银监局。文件为风险逐渐显露的房地产信托定下“铁规”，即必须同时满足“四证齐全、自有资金超过35%以及二级以上房地产开发资质”三项条件的开发商才能做贷款类房地产信托。

　　对于地产商们来说，这一规定意味着今后利用信托融资比从银行得到贷款还要困难。对房地产业实行宏观调控的央行“121文件”等只规定，银行发放开发贷款时要求必须“四证齐全”且“自有资金达到30%”。

　　毋庸置疑，地产商的融资渠道再度被收紧。

　　“看来，今后只能靠外资基金了。”浙江金泰阳房地产开发有限公司总经理石永昌的话可能代表了相当多地产商的想法。

　房产信托将名存实亡？

　　据悉，银监会此举可能与已经出现的房地产信托未及时兑付有关。消息人士透露，银监会的统计资料表明，截至今年5月，已有部分到期信托计划未能如期清算，其中房地产信托占比高达61%。

　　但不管缘于何种原因促使银监会做出此项决定，接受记者采访的众多信托和地产业内人士一致认定，一旦实施三项铁规，房地产信托业务势必受到重大影响，“目前发展势头如火如荼的房地产信托必将降温。”

　　“这实际上是把开发商利用信托融资的准入条件和央行‘121号’文件之后银行放贷的准入条件等量齐观，甚至更有过之。”信托专家邓举功分析。

　　而在北京玉泉新城董事总经理庄宗汩看来，一旦三项铁规付诸实施，房地产信托将名存实亡。因为信托的利息率一般都在9％以上，“加上管理费用、银行监管费用等，综合成本在10％以上”，而同期商业银行贷款利率则是5.51%或者6.12%。以前利用信托是因为其准入门槛不高，如果其门槛抬到同银行一样高，自然不如到银行贷款。

　　正在广州出差的中国房地产业协会秘书长顾云昌更是忧心忡忡：“地产商肯定会受到很大影响。”

　　这种担忧是有依据的。2004年，全国30家信托投资公司共计发行了约83个房地产信托产品，募集金额约122亿元。2005年，房地产基金投向房地产资金将达到28亿美元；房地产信托募集资金将达到220亿元。

　地产商押宝外资鲶鱼

　　在信托奶嘴面临切断的境况下，融资渠道愈加狭窄的地产商似乎更加期待外资基金了。但有关专家指出，即便外资能成为国内房地产开发商的救世主，也不是因为多了一条融资通道，而是由此产生的鲶鱼效应对国内房地产价值链的生态系统的改变，进而引导地产商思考并学会制定融资战略，并学会生存方法。

　　“今后只能靠外资基金了。”对今后的企业融资策略，浙江金泰阳房地产开发有限公司总经理石永昌的话可能代表了相当多地产商的想法。

　　金泰阳正在浙江嘉兴开发一个面积20万平方米的SHOPPING MALL。“我们共投资了8亿多元，其中只有不到一个亿的银行贷款。”石永昌明确表示，在今后开发新的项目时，公司将把外资基金作为最重要的外部融资渠道。

　　一个事实是，外资基金与中国房地产开发商的合作日益频繁。8月，朱孟依向淡马锡（Temasek）和老虎环球基金（Tiger Global）出售2.006亿新股，募得10亿港元资金；9月初，大连万达从美国一基金融资50亿元；而摩根士丹利更是早与上海复地合作开发房地产。

　　SOHO中国有限公司联席总裁潘石屹也称，他最近忙于和外资基金接触、探求合作。

　　那么，外资地产基金是否能像地产商期待的那样成为房地产的救世主呢？

　　国际著名地产基金管理机构盛阳地产基金对此并不乐观。盛阳地产基金战略中心日前发布的《2005中国外资地产基金生态报告》指出，尽管外资地产基金进入中国地产的速度很快，明年将增长至70亿美元，但与庞大的融资需求相比，外资基金的全部投资金额仍显得杯水车薪，“仅占同期房地产投资比例的3%到5%。”

　　“外资房地产基金在中国的投资仍然是尝试阶段，资本主力军并未发力，所以短期内难以主导房地产融资市场，真正的救世主是房地产商自身。”盛阳地产基金的基金管理专家李冲如是说。

　　