商务部欲出新规海外REITs有望借力破冰

　海外房产投资信托基金因受政策、法律等因素制约在国内尚无大发展，商务部欲出新规力挺REITs

　　日前，在全国商业地产情况调查组向国务院递交的调查报告中，商务部明确提出了四项建议：尽快出台《城市商业网点规划条例》，开放REITs(房地产投资信托基金)通道，力促银行对商业地产项目的贷款实行区别对待，发展商业地产中介服务业等。

　　该报告是此前由商务部牵头的全国商业地产情况调查结束后的一个情况汇报。其中提到的开放REITs通道成了该报告中一个非常引人注目的提议。

　　来自商务部的调查结果显示，目前我国商业地产自筹资金只有35%左右，地产商对银行信贷的依赖水平在70%至80%之间。这表明商业地产开发资金主要来自银行这一单一渠道，狭窄的融资渠道使资金隐含较大风险，根据此次全国商业地产调查结果显示，商务部在其报告中明确表示，希望能拓展商业地产融资渠道，其中一条措施是打通国内REITs融资渠　道。

　　据了解，目前北京的海外REITs较活跃，已进入的有台湾富华金控、新家坡星展银行等，但由于在国内缺乏政策支持，因此海外REITs在与北京开发商接触时虽很积极但普遍态度较为谨慎。不过，开发商对其则十分热情。国内REITs风潮已从激烈探讨向实质性尝试迈出步伐。各大地产巨头如上海复地(2337.HK)、中国海外(0688.HK)和北京北辰(0588. HK)都在研究推出REITs的可行性时间表。

　-行情分析

　“最新动向”

　REITs成业界最时尚话题

　　9月26日，2005北京REITs国际合作论坛暨项目推介会在北京召开，参加会议的开发商多达450人左右，与会人员数量和会议规模超过了近期所有与房地产有关的论坛。该会议核心内容是讨论目前开发商如何通过REITs方式进行融资。“显然，在中央政府对房地产业宏观调控持续了近半年后，开发商对融资的渴望已令RE鄄ITs成为了业界最时尚的话题。”中原地产华北区域总经理李文杰分析说。

　　REITs作为一种集合资金的投资模式，主要投资对象是回报率较稳定的物业，如办公楼、商场、物流中心和住宅物业，投资者的主要收益来源为房地产租金收入及其资本增值；REITs通常会在证券交易所上市，目前内地还没有类似的房地产投资信托基金，活跃在内地的均为海外REITs.这些基金在北京寻找合适的商业地产项目，通过收购适宜物业获得稳定的投资收益。但迄今北京还没有一个海外REITs收购成功的案例。

　“制约因素”

　政策瓶颈导致REITs募资难

　　虽然目前海外REITs在北京活动比较频繁，但因制约REITs发展的政策、法律保障和市场环境三大瓶颈并未取得实质性突破，所以海外REITs在国内还不可能有太大发展。

　　台湾富华金控是亚洲最早运作REITs的金融机构之一，在该机构首席经济学家丁予嘉看来，现在内地市场对REITs需求不小，但关键障碍来自政策层面。丁予嘉认为，政策瓶颈给REITs带来的直接制约就是募资难题。在新加坡、澳大利亚、美国及中国台湾地区，REITs都是公募，但目前内地政策不批准。如果坚持私下运作就只能私募，但这是非法的，不受法律保护，投资者也不会购买这样的产品。

　　REITs以收购物业经营获利模式进行运作，也就是说，通过该模式进行不动产投资过程中产权转让是其最为核心的环节。

　　然而目前内地相关法律规定，通过抵押或证券化形成不动产的产权转移很可能不受法律保护。根据目前相关规定在不动产通过抵押或证券化手段发生产权转移后，在产权登记机关，该不动产的产权并不会发生变更，而是以备案形式获得认可。但这种备案并不具有相应的法律效力，当发生法律纠纷时，实际业主方的权益并不能得到法律保护，因此这也是海外REITs不敢进入内地运作的主要原因之一。

　“变通方式”

　通过REITs谋求海外上市

　　虽然目前REITs在内地进行物业投资尚存在一定政策及法律的制约，但目前内地房地产开发企业已开始酝酿通过REITs模式在海外上市。继凯德置地与越秀地产，深国投与嘉德置地有意运作房地产投资信托基金到新加坡、香港上市的消息之后，大连万达已明确表示通过REITs模式在海外上市，其上市工作正在积极进行中。

　-概念区分

　信托基金VS普通信托产品

　前者可收购资产及上市流通，后者不可

　　REITs是一种标准化可流通金融产品。一般是从上市或非上市房企收购资产，且严格限制资产出售，较大部分收益来源于房地产租金收入、房地产抵押利息或来自出售房地产的收益，能够在证券交易所上市流通。

　　目前国内的房地产信托计划是指有200份合同限制的集合非标准化金融产品，一般不涉及收购房地产资产行为，其收益视信托计划方案设置而定，目前尚无二级市场，不能在证券交易所上市流通。

　-他山之石

　在国外利用REITs可避免双重纳税

　　据美国凤凰基金合伙人秦鸿猷介绍，美国REITs基本上都不付公司所得税，如果将公司变成一个REITs，在美国就不需要付所得税，这些钱可直接给投资人，投资人为其个人所得税上税，这样REITs就可以避免双重纳税问题。

　　