谈房地产商品的特殊性与宏观调控的复杂性

　1998年以前我国实行的是高度福利化的住房制度。高度福利化的住房制度给国家财政造成难以承受的巨大压力，客观上要求必须通过市场化的方式来逐步解决城市居民的住房问题。我国房地产市场和房地产业就是在这种背景下应运而生的。如果没有1998年以来的住房制度改革，没有房地产市场以及与其相适应的房地产业的兴起和发展，我国城镇居民的住宅条件就不可能得到前所未有的大改善，我国城镇化进程就会受到严重的障碍，我国也不可能在如此短的时间内走出通货紧缩阴影。既然有房地产市场就必然有房地产商品。房地产商品同一切商品一样，具有共同的属性。但是，同其他商品相比较，房地产商品又具有它所固有的特殊性。

　　首先房地产商品具有自我增值的属性。这是源于作为房地产的重要组成部分的土地要素的稀缺性及其供给的缺乏弹性。需求的无限性与供给的缺乏弹性，使得作为房地产重要组成部分的土地具有自我增值的特殊属性，即其价格呈现上涨趋势。据国家统计局的统计显示，2005年二季度，35个大中城市居住用地交易价格比2004年同期上涨12.9％。其中，高档住宅、普通住宅和经济适用房用地价格分别比2004年同季上涨24.7％、10.9％和11.1％。与此相联系，房地产商品不同于其他商品，表现在它可以满足两种不同性质的需求：一个是消费需求；一个是投资需求。既可以作为消费品，又可以作为投资品。这就有可能导致住房配置的严重不公。少数高收入群体，为了迅速增值，大批量购置房地产（如温州的炒房团），人为制造供求矛盾，哄抬房地产价格，从中牟取购销差价暴利，而大多数中低收入群体，尤其是低收入群体，则无力购买所必需的住房。

　　其次房地产商品的价格形成机制，很容易引发其价格的暴涨暴跌。房地产商品如果是纯粹满足居民的消费需要，其供求关系和价格变化不会出现剧烈的波动。但是，一旦被赋予投资和投机的功能，就很容易形成供求与价格的泡沫现象。房地产投资和房地产投机是两个既有联系又有区别的概念。这两者的共同属性都是为了增值，为了获得资本收益，为了获得更多货币而使用资本。房地产投资的最重要特征，是投资于房地产的资本，在本金相对较为安全的条件下，得到比较稳定的未来收益。而投机则指的是在商品交易中，敢于冒最大的风险（如温州炒房团）以企图获取超额利润的行为。甚至可以说，为了获取最大利润，敢于冒最大风险。随着股市从2000年的2000多点高位跌至1000点左右，在部分城市的购房中，投资性购房和投机性购房的比例已占到15％到20％，个别项目甚至占到50％。与此相联系，作为投资品以及由此派生出来的投机品的房地产价格，与一般商品的价格形成机制是不一样的，即它是决定于未来的预期收益。也可以这样说，房地产价格形成机制同股票价格形成机制有点相似，即都是决定于未来的收益预期。当未来收益预期乐观，市场需求急剧增加，房地产价格迅猛上涨；当未来预期收益悲观，市场需求急剧萎缩，房地产价格持续下跌。暴涨暴跌、“追涨杀跌”是房地产价格运动的重要特征。这就很容易导致经济社会不稳定，给中低收入家庭造成很大危害。

　　再次房地产价格面临着较一般商品更为强劲的价格上涨压力。近几年来，我国房地产价格的迅猛上涨，和房地产供求缺口过于悬殊是有很大的关系。根据国际上一些国家的实践经验，当人均GDP处于1000美元至8000美元之间，是房地产需求迅猛扩张的时期。2004年，我国人均GDP为1270美元，要达到8000美元的目标至少还有10多年的时间。况且，中国正处在城市化快速发展阶段，无论是从新增城市人口的角度看，还是从城市居民改善住房的角度看，未来十几年我国城市居民对住宅的需求量是相当大的。据建设部统计，2000年以来，全国商品房销售面积增幅已连续5年出现大于竣工面积的增幅，其中2004年销售面积增幅11.6个百分点。2005年第一季度，全国商品住宅竣工面积只有销售面积的73％。这一情况在东部地区和部分中心城市表现得尤为突出。如上海商品住宅销售面积已经连续4年大于竣工面积。如果按城市化率每年提高一个百分点，全年新增1500万城镇人口计算，即使满足最低限度的住房标准需求，年均也需新增建设面积1亿平方米以上的住房供应。

　　我国房地产价格的上涨压力和房产制度也有着内在的联系。我国房地产作为一种产业，与其他产业相比较，存在产品市场化与要素非市场化之间的严重不对称。造成这种非对称的一个重要原因，在于作为房产形成要素的土地的稀缺性与不可再生性。因为严格保护耕地是我们的基本国策。产出品放开而投入品不放开，或房产放开而土地不放开，是导致目前我国房产市场畸形以及商品房价格居高不下的重要原因。对于一般商品来说，当市场上出现供不应求，价格上涨，就会吸引生产资源转移到这种商品生产上来，直至这种商品出现供大于求，价格下跌。我国家用电器和电脑产品，购销价格放开以来，其价格呈现持续下跌的趋势，就是充分的证据。但是，房地产商品则不是这样。尽管房地产价格上涨了，其所必须的生产资源（这里主要指土地）却不可能无条件地转移到这个领域。从而使得这种商品价格的主导面从长期看，是上涨趋势，而不是下跌趋势，除非采取特殊宏观调控措施。

　　此外房地产的发展态势在相当程度上取决于政府的土地政策。对土地使用权的商品化运作，在理论上是个独立问题，但在实践上，房产和地产是不可分割的，房产和地产是结合在一起的。从一定意义上说，土地市场就是房地产市场。因为土地市场不是单纯土地使用权有价转让，而是房地产的整体有价转让。房产附着于土地上，房产的出卖和出租，土地使用权也就随之转移。地产和房产在价格上是互相包容的。地价只有包含在房价中才能实现其自身的价值。这就要求政府在制定土地使用权有偿转让的具体政策时，要与按照商品化原则经营的房产结合起来考虑。例如，土地是政府批租给使用人的，期满后是要收回的。为了避免收回土地时的产权纠纷，要明确规定“房产与地产的不可分割”的原则，即地面建筑物作为土地附属物，连同到期（最长70年）的土地一道收回，不予赔偿。由于房产和地产是结合在一起的，同时由于土地使用权的转让是由地方政府垄断的（即低价从农民那里征购，尔后高价转让房地产商），房地产税也是由政府制定和支配的，房地产供求结构是否合理，在相当程度上取决于政府的土地政策。这就使得政府有可能在房地产市场运行中，扮演补充市场失灵的作用。但是，如果像目前这样，地方政府既介入商品房运作，又介入经济适用房（或半商品房）运作，其所具有的趋利性功能必然使其很难担当起补充市场失灵的作用，更谈不上为房地产业的健康发展创造有利条件。这就必须明确地方政府的角色定位，转变地方政府对城市规划建设管理的职能，加快市政公用事业市场化进程，加速从商业性不动产领域退出，为不动产业的健康发展创造有利条件。鉴于经济适用房供应明显下降，再加上土地转让价格的上涨，必然导致商品房价格的相应上涨。由于住房是一种高附加值物品，又是城镇居民的基本生活必需品；同时，保障城镇居民的住房权利，是政府义不容辞的责任。因而不可能、也不应当把低收入家庭的住房需要也推向市场，通过完全市场竞争来达到住房供求均衡。这就要求必须建立以低收入家庭为对象的具有社会保障性质的经济适用房供应体系。

　　搞好房地产业宏观调控的关键在于把握一个合理的度。既要保护房地产业的健康发展，又要防范可能出现房地产泡沫。对地方政府来说，房地产业的发展状况直接关系该地区经济增长和财政收入；对银行来说，房地产发展中的80％的资金来自银行贷款，一旦房地产业出现危机，首当其冲、受害最深的将是银行业；对广大消费者来说，已经买到住房的不愿意房价往下跌，以免自身资产缩水，而尚未买到住房的则企盼房价早一天跌下来，好圆买房梦。况且，房地产业的宏观调控力度倘若过大，还有可能导致通货紧缩的再现。面对如此错综复杂的经济运行态势，我国房地产业何去何从，便成了社会各界共同关心的焦点问题。

　　