一个温和的看空派尹伯成：价跌30％才算软着陆

有人要将我边缘化就随他去吧

　　《财富地产》（以下简称《财》）：在过去的二十几年中，主张“市场万能”和“国退民进”的经济学家占据了主流话语地位，而您却始终主张国家不应该彻底放弃经济干预，尤其是在房地产业上。您为何会坚持这样的观点，您有没有担心过坚持这个观点会使自己在学界特别是在公共影响力上被边缘化？

　　尹伯成（以下简称尹）：那我首先反问一句，美国是不是典型的自由市场经济，美国政府是否彻底放弃了干预市场，是不是在西方国家就从未有过宏观调控呢？答案显然是否定的，由此可见所谓的“市场万能”是一种极端的、缺乏科学依据和实践论证的观点。
　　
　　资本主义社会有一个特性就是周期性的爆发经济危机。在上世纪30年代，西方资本主义国家爆发了一次大经济危机，这种危机对国家经济的破坏力非常惊人，几乎让包括美国在内的所有西方国家的经济遭受了灭顶之灾，直到二战结束才逐渐缓过劲来。

　　对此，西方经济学界也始终在进行研究，希望破解这个谜题。很多西方经济学家在研究后发现，出现经济危机主要是由于市场失灵造成的，而这种失灵的背后不是因为政府干预了市场，恰恰是由于政府对市场过于的放纵。所谓的“市场万能”中的那个市场是原始的、盲目的、落后的市场，而真正成熟理性的市场，必然是政府的有形之手和市场的无形之手和谐共生、共同调控的市场。

　　二战之后，西方各国政府都有意识地加强了干预和调控市场的力度，因此我们也发现在从20世纪60年代至今的四十几年中，整个西方资本主义社会的经济发展始终保持着大体平稳上升的态势，爆发经济危机的周期被不断延长，波峰则不断平缓。比如2000年网络经济泡沫破灭后，美国经济只经历了半年多的衰退期，就重新开始上升。经济学家们惊叹，这是美国历史上持续时间最短、破坏性最小的经济危机。而这一切，均得益于美国政府在危机发生后所做出的一系列及时补救措施。

　　因此，我坚持认为国家绝对不能彻底放弃对经济的干预，特别是对于像房地产这样一个和国计民生密切相关的市场，国家不仅要干预，而且要永远干预下去。

　　至于你说我会不会被边缘化，这个问题我还真没想过。我都已经这把年纪了，不管是把我捧上天，还是把我打下地，对我而言都已经没有意义了。我只是根据自己所掌握的知识和信息表达我认为正确的观点，至于有人要封杀我或是将我边缘化，那就随他去吧，时间最终会证明一切。

　　《财》：但现在，认为政府的宏观调控是历史的倒退，是走计划经济的老路，这样的观点在房地产业界似乎很有市场。

　　尹：对，在房地产业界持这样观点人的确为数众多，但我认为持这种观点主要是两种人。

　　第一种人是无知。那种动不动就把宏观调控说成是走计划经济老路的人，主要是对经济学原理的无知，他们根本没有研究过近现代西方经济史和经济理论的发展，弄不清无形之手和有形之手之间对立统一的关系。

　　第二种人是受到利益驱动，即所谓屁股指挥脑袋。他们或是收受了利益集团的好处，所谓拿人手短，吃人嘴短，当然得站在一些开发商的立场上摇旗呐喊，甚至于有些人居然喊出了中国房地产业还有20年利好的“豪言壮语”。或者他们自己及自己的家族本身就是利益集团的成员，在利益的驱动下，放弃了最起码的科学道德。

　　《财》：您一方面说房价应由市场决定，但另一方面又坚持政府干预市场，这两者之间有什么样的关系？

　　尹：我觉得这个问题应该这样理解，一方面，从住房分配制度完成了从福利分房向货币化分房转变后，住房从过去单纯的福利品被赋予了商品的特性，作为商品，其价格当然受到市场供求关系决定。

　　但另一方面，住房又有别于一般商品的地方，房子是人人必须要住的。住房作为一种带有社会保障性质的商品，国家理应加强对房地产市场的干预和调控，更何况房子是造在土地上的，而土地是完全为政府控制的。

　我的观点并非我拍脑袋的创意

　　《财》：您是否从中国房地产业诞生之日起就认为市场存在隐忧？您看空楼市的理由主要是，“市场结构不合理”、“租售倒挂”、“房价收入比过高”，但也有学者以中国的国情体制差异，不能用西方经济学理论来诠释中国的房地产市场来驳斥您，对此您怎么看？

　　尹：首先我想先澄清两点，第一，我是举双手赞成住房制度改革的，我始终认为中国的住房制度改革不是开展得太早而是太晚了。同时我对于政府出台的诸如银行按揭贷款、允许公房上市、建立二手房市场等一系列的政策也都是非常赞成和拥护的。

　　第二，我并非从一开始就看空市场，相反我觉得从1998年到2002年期间，上海的房地产市场发展是稳定健康的。2000年时，我甚至感到上海的房价偏低，政府还没有真正把市民的购房积极性调动起来，房价没有真实反映出市场的有效需求。

　　我是从2003年下半年开始感觉到市场发生了问题，市场上投机炒作的氛围逐渐浓郁起来，房价呈现出不正常的追涨现象，仅2003年上海的房价就上涨了30%多，到2004年底又上涨了近20%，而2005年第一季度就上涨了19.5%，价格已经严重偏离了价值轨道。

　　至于说到体制与国情的问题，我也承认中国所进行的建立社会主义市场经济的改革的确是世界上独一无二的。但我认为，不管国情和体制的差异有多大，只要你是搞市场经济，其内在的客观规律是完全相同的。

　　我所提出的几个观点，并非我拍脑袋的创意，而是国际通行的标准。

　　为什么国际上公认空置率超过10%、房价收入比超过1:10、投资购房比例超过20%，就意味着房地产市场可能存在泡沫的成分。这些论断并非空穴来风，这不仅是许多国家在经历了市场周期后得出的经验之谈，更是专家学者们在对数据模型分析后得出的结论，是有科学依据的。

　　如果我们仅以国情和体制来驳斥这样的结论，未免有些强词夺理，即便要推翻这些论点，也必须用同样方法的科学分析和研究的结果来反驳。

　　而让我觉得奇怪的是，有些学者在谈论宏观调控的时候，认为西方的做法是正确的，我们是错误的，但在房价收入比、投资回报率的统计和分析的问题上，却认为我们是正确的，西方那套是错误的，或者说不符合我们的国情。这岂不是左手打右手，自相矛盾嘛！

　　与此同时，近年来我在一些城市讲学时，只要谈到房价问题，当地的政府官员异口同声地认为本地的房价根本没有反映出真实的需求，房价还有极大的上升空间。现在二三线城市的领导一说房价，言必称北京、上海、杭州，而一线城市的官员也总是把纽约、东京、香港挂在嘴边。

　　事实上，两者之间根本没有可比性。纽约、东京、香港的房价的确是上海的几倍，甚至是十几倍，但问题是人家的人均收入多少。比如在东京，一个最普通的文员每月收入都在20万到30万日元之间，相当于一万多元人民币，而在上海同等的工作，每月也就2000多元人民币的收入。上海的房价涨幅远远高于普通市民工资收入的增长速度，普通人面对如此房价早已是望而却步。

　　千万不要忘记，依靠投资者和投机者支撑起来的市场就如同建在沙滩上的城堡，不管看起来多么华丽，却不堪一击，本地的普通市民才是支撑楼市的中流砥柱。

　　另外，有些人也总是以我们将要成为国际性大都市、某某中心为理由，为房价的高涨寻找理由。但这只是“将要”成为，并非“已经”成为，这样的言论是否多少带有混淆视听、误导公众的嫌疑呢？而这种行为的本身是和未来预期的博弈，或者说是透支未来，其实是一种更大胆更冒险的投机行为。

　　所以，从2004年起，我始终认为上海的房价必然将进入盘整期，价格回归理性是市场的必然选择。

　不要把我说得好像孤胆英雄似的

　　《财》：传言中的上海房地产界三教授不包括您吧？您仿佛是上海学者中始终唯一的看空派，但在过去的四年中，上海乃至全国的房地产市场从兴旺走向了疯狂，只是在今天，您的观点才被主流接纳，您是否想过您的观点也许提出得过早？

　　尹：对，上海房地产三教授不包括我，我也希望其中没有我。

　　既然媒体把他们封为专家，那我想他们应该就是专家吧。至于我，我曾反复强调我根本不是什么房地产专家，我的主要研究领域是西方经济学说史，也包括宏观和微观经济学。如果不是一个历史的误会，把我推上了复旦大学房地产研究中心主任的位置，我是不可能去专门关注一个产业的，所以，我最多算是一个“票友”。

　　我也不是上海惟一的所谓看空派，你们不要把我说得好像孤胆英雄似的，其他比如华东师范大学的余南平、上海长宁房地局的高级经济师顾海波等人也都对当下的房地产市场表示担忧。我觉得他们都是很优秀的青年学者，特别在对房地产市场的研究中比我强得多，是真正的专家学者，但遗憾的是，在上海的主流媒体上很难听见他们的声音。

　　至于说到早不早的问题，那什么是“不早”，等到市场到了无可挽回的时候才开始奔走呼吁吗？

　　当然，我在2004年下半年抛出一系列观点时，特别是我认为上海房价即将下调，但事实上从2004年第四季度开始，上海的房价非但没有下跌，相反出现了非理性上涨。从表面看来，我的观点好像是错了，甚至有读者写信骂我，说“上了你尹伯成的老当，害我白白失去了购房和发财的机会。”但从今年四五月份开始，在国家一系列宏调政策的作用下，上海房价终于开始松动，在经历了一段时间的相持之后，呈现出价跌量升的局面，事实证明我的判断和中央对房地产市场的认识是一致的。我早说过，时间会证明一切的。

　　《财》：您的学生华伟曾认为现在宏观调控已达目的，政府应该及时收手以防伤害市场，但您却说宏观调控才刚刚开始且任重道远，作为老师您对学生提出与自己相左的意见有何看法？

　　尹：华伟是一个非常聪明的学生，我也很喜欢他，否则也不会给他做研究中心的副主任了。

　　前段时间，他曾就宏观调控发表了一些言论，在社会上引起了很大的反响，很多人在网上骂他是御用文人、走狗，甚至还有人说他炒房什么的。但我知道，凭华伟的经济实力是没有能力炒房的。

　　对于他的一些观点，我也是有看法的。为此，我也专门和他交换过几次意见，希望他能理性一点。当然，学生有问题，我这做老师的首先有责任，我向来如此看。

　　《财》：但您有没有想过，华伟坚持自己的观点始终无悔，也是他作为一个学者的本色呢？

　　尹：能坚持自己的观点当然是好的，但其中要把握两个原则。

　　首先，要坚持对的观点，坚持错的观点就不妥。我始终认为，作为学者在发表观点时，一要有责任心；二要对得起良心；三要有起码的科学态度；四要有改正错误的勇气。

　　其次，要注意和中央提出的科学发展观和构建和谐社会保持一致。当年小平同志提出的“让一部分人先富起来”的口号是正确的，但那是由当时的历史背景所决定的。改革开放的二十几年来，我们的经济发展的确取得了令世人瞩目的成绩，但也产生出许多新问题，给国家的安定团结带来一定的隐患。

　　胡锦涛同志主政以来，适时地提出了构建和谐社会的提议，并提出在未来的经济发展中，在强调效率优先的前提下更多地关注公平，对此，我是坚决拥护的。只有解决了效率和公平之间的关系，才能让我们的经济持续健康地发展，房地产市场也是如此。

　我至多算是个凭良心讲话的老头

　　《财》：谢国忠、易宪容等学者也同样对房地产始终看空，您和他们的观点及论据的区别主要在哪里？您如何评价他们？

　　尹：我认为他们都是很优秀的青年学者，在许多方面都要比我强得多。尤其是谢国忠，当年曾准确的预测了东南亚金融危机，很了不起，称得上是后起之秀中的佼佼者。

　　说到区别嘛，我和他们相比可能我是更温和一点。从我的内心深处来讲，我决不希望房地产市场崩盘。一则，房地产业对国家的经济发展确实立下过汗马功劳，尤其是在东南亚金融危机期间，房地产业的兴起，有力地拉动了内需，保证了在经济不衰退的前提下，我国政府对人民币不贬值的承诺得以实现。

　　二则，房地产业已成为了国家的支柱产业，对上下游多达99个产业都起到了拉动作用，因此，房地产市场的崩溃于国于民都是一场巨大的灾难，这是我不希望看见的结果。

　　《财》：开发商们似乎都很讨厌您呐！您在始终不渝地对自己观点的坚持中，无意间成了平民百姓的代言人，您是感到光荣还是无所谓？有没有使命感？

　　尹：前面我就说过，到我这个年龄已经把一切都看得很谈，我不必看谁的脸色行事，不管别人高兴与否，我认为该说的时候我还是得说。

　　我绝不认为是什么平民百姓的代言人，我既没有那样的胸怀，也没有达到那种境界，我至多算是个凭良心讲话的老头。事实上，我发表观点更多的是从国家经济发展的层面，以及创建和谐社会的角度出发，所谓代表民意，那纯粹是媒体的炒作罢了。

　　其实说句玩笑话，我和开发商倒更像是一家人，我和我的家族可以说是房价上涨的直接受益者。

　　你看我这个房子，我1998年买下时才4700元/平方米，但现在已经涨到14000元/平方米了，一百多平米的房子使我账面上一下子多出了百万资产。我教了45年的书，其中大部分时间在讲授经济学理论，但直到退休也没把自己教成百万富翁，没想到一套房倒是让我实现了这一“梦想”。而我的女婿是某开发公司的副总，我儿子现就职于某商业银行担任管房贷的副总经理，房价上涨我们全家都可以说是有百利而无一害。

　　但我始终坚持认为，所谓君子爱财，取之有道，不能为了自己利益而昧了良知。

　上海房价下降30％才算软着陆

　　《财》：您能预测一下今年上海的楼市走向吗。上海乃至中国的房地产业今后应该如何发展？

　　尹：早在年初的时候，我就预测今年下半年上海楼市将进入下调盘整期，到了年中，一系列地产新政终于频繁出台。我也曾说过如果宏调政策实施到位，上海的房价总体会下降30%左右。

　　对于中国房地产业的发展，我还是充满信心的。关键是地方政府应抛弃纯粹的政绩观和片面的GDP发展观，把中央宏调的精神落到实处。比如说上海，今年三月，市政府提出了两个“1000万”和三个“为主”来调节楼市的供应结构。对此，我非常赞同，如果上海政府真的能将政策变为现实，那上海房地产业必将走上持续健康的发展道路。

　　我认为，从现在到2010年为止，上海楼市在经历了一段时间的回落盘整期之后，房价将回落到一个合理的水平，随后房价又将进入一个新的增长周期，呈现出小幅上调的态势，到2010年，随着世博会的召开迎来一个小高潮，但不会像现在这么疯狂。而且，房价的上调幅度应该和CPI指数的变化相一致，而不是以人均GDP指数为依据。

　《财》：下跌30%岂不是崩盘了？

　　尹：不会，因为经过了2003、2004和2005年第一季度的猛涨，上海不少地区的房价几乎翻了2－3番，下跌30%也只不过是回到了2004年第四季度以前的水平，根本谈不上崩盘，只能说挤掉了一些泡沫而已。

　　《财》：所谓“追涨杀跌”，房价会不会一滑到底呢？

　　尹：不可能，“追涨杀跌”的现象只会出现在纯粹的投资市场，比如股市。房地产特别是住宅从本质上来讲还是生活必需品，而且随着我国城市化率的不断提高，所带来的潜在需求还是十分巨大的，只要房价回落到人们正常的心理预期经济承受力，自然就会止跌回升。

　　我的感觉是，上海房价将在平稳下降中实现软着陆。

　　《财》：但您是否想过，投资品和消费品对于房地产而言就如同一枚硬币的两面，很难将他们完整地区分开来。

　　尹：这主要取决于市场是理性的还是非理性的，如果市场是理性的，那么房地产更多是体现出作为消费品的价值，反之则表现出投资品的价值。这也是国际上将房地产市场的投资比例超过20%作为警戒线的原因，如果投资比例超过了这一数值，政府就要考虑出手调控市场了，让市场重新回到理性的道路上来。

　　还会继续关注房地产市场的发展

　　《财》：您平时都有哪些业余爱好，您对将来是怎么打算的？

　　尹：我比较喜欢音乐和书法，但都算不上精通，只是自己玩玩，摆不到台面上。

　　至于将来，我最大的心愿就是能在有生之年把自己编写的几本教材重新修订出版。我发现，这个时代发展得太快了，当年编写的几本教材中有一些理论和观点已经老化了，不适应时代发展和要求了，如果不及时做出修正，难免误人子弟。

　　除此之外，可能还是会关注房地产市场的发展，既然你们已经把我说成了什么房地产经济专家，我也只能以我的微薄之力勉力为之吧。
　　