理财案例：以房融资巧解经营资金短缺难题

　很多中小企业主在经营中常常会碰到暂时的资金短缺，导致坐失商机。金融专家提醒，这些企业主往往拥有价值不菲的房产，以房融资完全可以一解燃眉之急。
　　张先生于2004 年以人民币200万元购买了—套位于本市西区的商品房，今年6月取得产权证。由于当时资金充裕，张先生选择了一次性付款的方式。现其所在公司需100万元流动资金用于购买原材料，他找到了专业融资公司寻求帮助。
　　融资公司先了解了具体情况。张先生为该公司股东，公司注册资金为人民币200万元，成立已有三年，属于生产加工型企业。张先生本人除上述购买的房屋外，另在本市还有一套80平方米的产权房，该房屋尚有按揭贷款未还清，月还款约为人民币4000 元左右。据此，融资公司为其度身定制了两套融资方案。

　　方案一：以个人名义申请助业类贷款

助业类贷款即张先生以自己名下全产权房屋作为抵押物，向银行申请个人贷款，用于个人助业（如开设公司、公司购买原材料等用途），抵押人、借款人均为张先生个人。融资公司先对张先生那套位于本市西区的商品房进行评估，评估价值为人民币250万元，同时参考原购买价格，根据银行规定，该房屋符合贷款100万元所需抵押物的金额要求。
　　接着，还对张先生的还款情况进行计算，以借款5年期计，5年期利率为6．445％，采用等额本金的还款方式，月还款额为27536 元。张先生另一套房月还款4000 元的按揭贷款，因此他需提供的收人证明要在月薪52560 元左右。
　　张先生需要提供的基本资料如下：
　　●借款人、配偶人或共有人身份证、户口簿或有效居留证；
　　●借款人婚姻证明；借款人及配偶收入证明；
　　●借款人居住地近期水、电、煤、固定电话账单任一；
　　●借款人房产资料（需两套），抵押房产需原件、该抵押房产的原购房发票或契税发票，不抵押房产无需全产权房。
　　建议：
　　●如果采取上述融资方式，张先生的月还款额较高，银行对张先生个人收入的审核也将比较严格，需要提供个人所得税税单。
　　●对于上述个人贷款银行不提供1年期的还款年限，既无法采取到期一次还本付息的还款方式，必须按月还款。对于贷款用于流动资金的用途而言，财务压力相对较大。
　　●助业类贷款作为个人贷款品种，借款人为张先生个人，即借款为张先生的个人负债。在该笔贷款未还清之前，如果张先生需购房并向银行申请按揭贷款的话，将会受到一定的影响。作为抵押物所有人，张先生在申请上述贷款时必须拥有第二套房产，否则银行将不予接受。
　　●助业类贷款额度一般为评估价的50％和当时购买价相比取低者，在金额方面受当时购买价格的限制较多。

　　方案二：以所在企业名义申请中小企业流动资金贷款

　　中小企业流动资金贷款（以房产为抵押），即张先生以自己名下的全产权之房产作为抵押物，由企业向银行申请公司流动资金贷款。抵押人为张先生个人，借款人为公司法人。
　　同样，融资公司先要对该套房屋进行估价，评估价值为人民币250万元，根据银行有关标准，按最高贷款额度为评估价的65％来计算，该笔贷款最高额度为人民币162．5 万元。其次，需要对张先生所属企业进行财务分析，如果企业财务状况较好，盈利足以偿还贷款一般均可获得银行批准。
　　张先生需要提供的基本资料如下：
　　企业基本情况介绍／企业主要经营者学历／职称证明／营业执照／技监局企业代码证／法人身份证明／开户证明验资报告／企业章程／税务登记证（国税、地税）／贷款卡／近三年及即期报表／近3月银行对账单／企业纳税证明董事会同意贷款、同意抵押的决议文件／购销合同／抵押人及其配偶户口簿／身份证／婚姻证明／抵押房地产权证。
　　建议：
　　●如果采用上述中小企业融资的方式，可相应降低企业的财务成本（企业贷款的利息可以进入成本在税前抵扣，减小税基）。借款年限选择范围也较大，可以是1年期也可以选择5年期。
　　●还款方式也相对较灵活，如果是1年期也可选择到期一次还本付息，便于资金周转。
　　●中小企业流动资金贷款作为企业贷款，虽然抵押人为张先生个人，但抵押人个人与银行不存在借贷关系，该笔贷款也不属于抵押人张先生的个人负债。如果张先生再次购房并申请按揭贷款的，上述贷款将不会造成任何影响。
　　●中小企业流动资金贷款（以房产作为抵押），贷款额度最高为评估价的65％，不受当时购买价的限制。

　　