房价成假日楼市看点 90%对未来上海楼市不看好

　新开盘定价压力小

　　记者在开幕当天赶到会场，早上九时左右展览中心内已是人头攒动。正厅两侧地段向来属于“兵家必争”的好位置，世茂房产、新湖企业、中鹰置业、地杰置业等各家楼盘纷纷抢占有利地形大肆宣传，导致各条通道一度造成拥挤堵塞。

　　家住闵行区的章小姐一大清早就赶到了展览中心，她明确向记者表示，这次来房展会主要是出于“换房”目的。“虽然上下班还算方便，地铁一号线直通，但现在想想还是觉得靠近市中心更好点。原来觉得市中心楼盘太贵了，现在到处都在讲降价，所以想来‘淘淘’看。”

　　空手逛房展会的宁先生号称“所有信息都在脑子里”，记者遇到他时，宁先生已经“踩”遍了大半个房展会现场。他声称自己在房展会之前就已经有所针对性了，对于钟意的楼盘跟了蛮长时间，这次来展会主要是为了“更新行情”。“这次房展会搞特别促销肯定很多，反正早有准备，一旦遇上符合自己心理价位的，就立马下订。有些楼盘还没有开盘，现在报出来的价格还不是最后确定的，但也能作为一个参考。”他经验老到地告诉记者。

　　仔细观察了一下参展楼盘，除了部分在９月份开盘的楼盘之外，相当部分属于新盘造势性质。某一大型企业营销负责人认为，楼市降价已经从遮遮掩掩到正大光明。“相对于已经公布销售价格的楼盘而言，新盘的定价压力较为轻松，再加上客户累积考虑，新盘的增量入市也就在情理之中了。”该负责人认为，“新盘增量及公开调价这两项策略，有利于促进自住型客户入市。”

　“老牌”楼盘“限时”打折

　　本次房展会上，许多楼盘号称会有“阶段性”折扣。

　　位于松江区九亭镇的上海奥林匹克花园属于体育主题社区，价位从每平方米３５００元飙升至每平方米９０００多元。但在此次展会上，代理商在现场开出了每平方米７３００元的价格，并且宣称该价格只维系到１０月中旬。在通过喇叭扩散的竭力“吆喝”声中，展台前迅速排起了索要资料的长龙。

　　一位中年男士在楼盘模型前驻足观望了一会儿，随口问了一些问题，诸如新开房源所处位置，成交情况等等，居然立马下订了，这种决定速度颇有楼市高峰时期投资客作风。记者好奇地向他询问购买用途，他表示是“自住使用”。“对这楼盘已经注意很长时间了，原来９０００多元每平米嫌贵，一直在犹豫，现在居然有限时打折，而且在自己心理价位内，所以快点决定喽。”这位男士倒也坦率。据上海奥林匹克花园代理企业策划总监周晓冬透露，类似这位男士想法的购房者不是少数，仅在开幕当天就预订了１０套左右房源。“全部是自住型买家，对楼盘也早就中意，价格一调整，就立刻决定了。”他解释说。

　　像上海奥林匹克花园这样现场打折的楼盘不少，浦东新区的碧云左岸项目，以价格优惠作为卖点，声称“在１０月１０日前１０位购房客户”，将在开盘优惠价基础上再给出９５折优惠。

　　除了价格优惠、房价保障等措施，甚至有项目还推出了抽奖“淘金”活动，以抽得奖券的不同面额抵消价格，为了吸引购房者购房意向可谓不遗余力。

　现场调查：愈降价愈观望

　房展会成果受参展商质疑

　　为期４天的“假日楼市——２００５上海房地产秋季展示会”１０月３日在上海展览中心隆重开幕。２１９家中外房地产商在３．６万平方米的展示场地上尽情吆喝，开幕首日有近５万余人次参观，创下“假日楼市”开办以来参展单位数量和单日最高人流量的两项历史纪录。在宏观调控持续影响的半年中，上海楼市在阵痛后经历了长时间的调整，销售持续低靡。时值年底，销售局势更为严峻，此次“假日楼市”更成为开发商难得的一线生机，价格大战在房展会上火爆上演，全市各区域都出现了价格下调的楼盘，各家开发商悉数亮相，促销活动层出不穷。

　　房展会可谓是楼市的“测量仪”。本次房展会，开发商纷纷运用各种手段寻找“突破口”，希望通过一系列“战术”，以试探购房者的心理价位底线。但据某知名房地产网站房展会现场调查显示，普遍的降价行为对购房者的心理期望值产生影响，直接导致观望气氛继续持续。

　　　　　　　　　　　　　　　购房者对上海房价未来走势的看法

　　调查中发现，对于房地产市场下跌态势将持续多久这个问题，有４４％的被调查者认为将持续到明年年中，２８％的被调查者认为将持续到明年年底，２１％的被调查者认为到今年年底就会结束，另外还有７％的被调查者认为下跌持续时间会超过明年年底。

　　　　　　　　　　　　　购房者对上海房价下跌持续时间的看法

　　与此项调查结果相对应，购房者计划购房时间的调查结果显示，４３％的被调查者计划在半年到一年之间购房，２６％的购房者选择在３－６个月内购房，更有２６％的购房者将购房时间推迟到１－２年之间，而选择在３个月内购房的被调查者只占被调查者总数的５％。

　　调查结果显示与中央银行最近发布的最新储户调查颇有相似之处。据中国人民银行日前披露的最新储户调查显示，全国城镇居民购房意愿降到了历史最低点。其中，从进行调查的７个大城市看，上海居民未来三个月准备购买住房的人数占比较上季下降了１２个百分点，达到历史最低点。

　　结果表明，在持续了半年的僵持局面以后，许多房地产开发商都希望“旺季”期间能带来好的成交量。但照调查结果来看，市场行情依然没有好转。随着近期上海房地产市场供应量的急剧增多，开发商越来越明显的降价行为，导致购房者明显感受出市场的下跌走势。在“买涨不买跌”心理的普遍影响之下，更多的购房者将继续采取观望态势，以等待房价进一步下跌。

　　半年多的僵持局面已使一些开发商的资金链日益绷紧，加上近日银监会下达的《加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》２１２号文大幅提高了房地产信托的门槛，即自有资金超过３５％、四证齐全、二级以上开发资质三个条件全部具备才能融资等条款，这一规定的严格程度甚至超过了银行的贷款规定。这使得通过信托融资的方式受到限制，开发商的融资渠道进一步变窄，因此，从当前形势来看，开发商能否尽快实行销售、回笼资金，将成为能否生存发展的关键因素。

　　而且，“假日楼市”的最后一天，某参展的５０强开发商的销售经理对于展会公布的成交量数据——２８００多套，以及４０００元出头的成交均价表示质疑，他认为这个结果完全不符合实际。“会不会是配套房小区集中交割的因素，我们无法确定……但至少应该在黄金周之后数天内对网上房地产数据进行仔细分析后，才能知道结果。”他说道。

　■花絮

　品牌企业注重整体形象

　　与项目个盘注重销售业绩不同，一些房地产品牌企业一边为新推楼盘大作宣传，一边也在为企业形象进行包装。此次房展会除少部分品牌企业由于自身的宣传计划进程考虑，可以说囊括了沪上７０％的知名品牌企业参展。

　　上海建工房产有限公司的展馆以“建工５０年”为主线，携带旗下三个项目参展。复地集团作为常客一举包下７３０平方米会馆场地，“以人为蓝图”新品牌形象首次公示于众。万科展台则是以“万科点亮生活”为主题，携同旗下７个项目以上海万科整体品牌形象出现。

　　目前，房展会的功能表现多重化，企业一方面能够在展会上以企业形象、楼盘策略进行展示，另一方面也希冀通过展会进行客户积累，以促进成交。

　世界级房产来沪叫卖

　　第一届世界地产展与假日楼市同期举行。欧洲高尔夫度假屋、英国土地、迪拜别墅，来自法国、英国、泰国、阿联酋等国家的一系列世界级房产投资项目，被带到上海齐齐亮相。记者在现场看到，虽然全球地产展只是“另辟蹊径”，仅在主会馆旁边设立了一个小型展厅，但吸引了不少观展者的注意。众多市民在各个展台之间往来，索要资料、打听价位，倒把这些西装革履的外籍“售楼员”忙个不亦乐乎。

　　王女士在吉尔伯托地产公司展位前详细问了好长时间，还与该企业的庄小姐约好了面谈日期。她告诉记者，仅从目前所掌握的资料来看，投资回报率是吸引她的最大亮点。
　　