重阳节里谈房产与养老倒按揭与“以房养老”

今天是农历九月初九，两阳相重，称为“重阳”。重阳节又是“老人节”。在“老人节”来临之际，想起了数月前南京汤山“温泉留园”在国内首个公开推出倒按揭性质的“以房换养”举措。该园规定拥有本市60平方米以上产权房、年届六旬以上的孤残老人，自愿将其房产抵押，经公证后入住老年公寓，终身免交一切费用，而房屋产权将在老人逝世后归养老院所有。另据园方透露，这个做法在上海有的老年公寓早就悄然推出了。

　　倒按揭与以房养老话题再次引起楼市关注。作为专业媒体，本报多年来一直呼吁引进国外流行的倒按揭模式。倒按揭自上世纪八十年代美国新泽西州一家银行创立以来，目前在发达国家推行。和传统的按揭贷款一次发放、分期偿还不同，倒按揭则是分期发放、一次偿还。这些年来，沪上银行并非无动于衷，使之陷于为难境地的是推行这种面向老人的贷款模式，除了社会伦理因素外，银行风险是一道难越的坎。

　　由于按揭率是根据所抵押房产的价值和老人的预期寿命来计算的，以保证放贷安全。生死未可卜，年龄是个未知数。于是，银行面对无限制的周期贷款和利率变化以及所抵押房产的价格走势，存在着贷款风险。贷款额少，老人不乐意；贷款期长，银行可能要吃亏。

　　不知南京的案子进展如何，笔者认为，只有在保险业的介入下，分散贷款回收风险，这种新型的房地产贷款方式才能持续、稳步发展。据悉，上海市公积金管理中心正在探索“以房养老”的新路，这对老人来说不啻是福音。从居家养老，到机构养老，再到以房养老，反映了经济发展、社会进步。上海已步入老龄化社会，如果以房养老的模式推行，这对发展商的住房开发来说将面临新的商机。

　　