降价利于改善滞销局面但仍是几家欢喜几家愁

■房价下调确实有利于改善滞销局面，降幅在15％以上的促销效果较为明显。

　　■面对已经降价楼盘所取得的业绩，仍在坚持“不降价”的开发商将会面临资金回笼不及时的尴尬局面。品牌开发商的大范围降价，在市场上也会起到一定的示范作用。

　　■规模较大、周边配套尚未成熟的楼盘作出降价的可能最大，因其对未来概念的炒作已经透支了这些楼盘未来的价格上升空间。

　　本文根据今年4－8月成交均价的下降幅度，对部分房价下降明显的楼盘在这段时期内的价格变化进行分析。分析发现，超过一半的楼盘降幅在20％左右，价格下降约2000 元／平方米，部分高档楼盘甚至下降了5000 元／平方米，而原本价位就不高的一些楼盘的价格下降仅为1000 元／平方米左右。

　　从环线分布看，50％的降价楼盘集中在内中环线之间，这些楼盘很多位于规划中大规模社区（万里、大华、联洋等），在售楼盘供应量相应充足，社区前景看好但是尚未发展成熟；1／4的降价楼盘集中在内环线以内区域，在宏观调控前，该区域投资客较为集中，而今也成为降价的“先锋”。事实上，这些地区的楼盘在未来的配套设施建成之后，非常适合自住，目前价格的下降说明这些楼盘的市场定位正逐渐回归理性。

　　降价楼盘特征分析从降价楼盘的价格段分布来看，原价在10000 元／平方米－15000 元／平方米之间的占据了一半以上的比例，而降价后成交均价集中在5000 元／平方米－10000 元／平方米。从这些楼盘所在的位置来看，中环线附近的房源基本都降至10000 元／平方米以下，这个价位也是人们心理上的一个价格临界点。

　　从降价楼盘的地域分布来看，浦东新区以及普陀区是价格下降楼盘较为集中的区域，主要原因在于，浦东与普陀区域在宏观调控之前的房价上涨风潮中，过多的投资客使得这两个区房价透支相当严重。如普陀区万里居住区建成后将拥有两万多户居民，规划中的轨道交通M7与R3线对社区的未来交通状况将有大幅改善。由于上述概念的过度炒作也导致了2005 年3月之前该地区房价上升过快。宝山区的水岸蓝桥毗邻普陀区的万里板块，区位的因素使得价格下降幅度最大。另外，具有类似情况的还有闸北的彭浦板块。浦东新区的降价楼盘地域分布较广，以陆家嘴为起点向东、南两个方向散开。陆家嘴以东的东方明珠国际公寓、联洋社区的仁恒河滨城以及杨高南路上的锦绣华城所面临的问题则是投资客撤走之后留下的需求空白，前一段时间的投机实际上将这些楼盘的未来优势转移到当前阶段，导致房价虚高。

　　降价后效果调查从降价前后的成交量来看，超过80％的楼盘的成交量显著上升，与几个月前每月成交套数维持在个位数的局面形成了鲜明对比。在当前的价格水平上，房地产商品的刚性自住需求在短期内却存在着极大的弹性。

　　降价幅度较大的楼盘，绝大部分在近期的楼市销量排行榜（不包括配套商品房）中位居前列。如普陀区，目前在售楼盘成交量几乎都集中在内普陀和万里板块等，尤其是早期降价的万里·雅筑以及最新开盘的达安·春之声花园，日平均成交量至少在3套以上，达安·春之声花园8月开盘以来去化率已经超过60％。闸北区彭浦板块的楼盘也是本次降价的主力，上海临汾名城润华·公园城市在5月底还维持着10000 元／平方米的价格，附近的康悦亚洲花园也死守9700 元／平方米的高价。当区位条件类似的万里·雅筑率先降价之后，这两个楼盘的成交均价悄然下落，成交量也攀升至闸北区在售楼盘销售排行榜的前列。浦东新区的东方明珠国际公寓区位条件较好，位于内环线以内，靠近陆家嘴，属于主动降价以争取市场的楼盘，并取得了不俗的销售成绩。该盘8月销量位居浦东新区第一位，每日成交在4套以上。另外还有一点值得关注的是，本次降价热销的楼盘中，约有40％属于大华集团开发的物业。在品牌开发商中，大华集团利用17周年庆的机会，在楼市低迷的情况下主动采取了降价促销的手段，并收到了良好的效果。

　　在大部分降价楼盘热销的同时，仁恒河滨城与淡水湾花园在降价之后却没有取得预期效果。主要原因在于此前这些楼盘较高的房价主要来自投资需求的支撑，随着投资客的大批撤离，这些楼盘的成交量大幅下滑，尽管采取了降价措施，但是微小的价格降幅与自住购房者的心理预期相差甚远，因此无法吸引自住购房者。
　　