预售制待改革专家建议楼盘建成70%可预售

　　中国人民银行曾于今年8月提出建议：取消商品房预售制度，改期房销售为现房销售。随后建设部新闻发言人明确指出，国家近期不会取消商品房预售制度。商品房预售制度何去何从一时间争议四起———

　　为更好地保护消费者的权益，促进我国房地产行业的规范发展，中国消费者协会日前在京召开了“商品房销售模式研讨会”，中央政策研究室、国务院研究室等国家有关部门及中国房地产业协会、中国政法大学、中央财经大学的专家学者和部分房地产开发商参加了研讨会。各方人士针对期房预售制度进行了热烈的讨论，其观点可谓针锋相对。

　正方：期房销售制度弊大于利

　　期房预售制度是万恶之源。中国社会科学院法学所研究员、所长助理刘俊海教授对商品房预售制度的抨击言辞激烈：“商品房预售制度是万恶之源，是房地产市场中各种失信、违约、侵权乃至欺诈行为的根源之一，现在的商品房预售不利于房地产市场的可持续健康发展，我坚决赞成废除商品房预售制度，推行现房制度改革，预售制度还助长了消费者在信息极不对称的情况下追涨不追跌的非理性消费，人为地制造了消费者的博彩游戏和商业银行之间的不正当竞争。

　　消费者与银行有制度风险。中国人民银行研究局金融风险处副处长卜永祥认为，商品房预售制度实际上促成开发商“空手套白狼”式地获取暴利。房屋实行预售以后，购房者银行的按揭贷款就无条件划地拨给开发商了。开发商怎么利用这笔资金、没有人监管，这对银行来说存在很大风险。现行预售制度对开发商融资方面存在大量监管空白，使消费者与银行存在极高的制度风险。

　　为开发商掠夺财富制造机会。中国社科院金融研究所研究员易宪容教授指出，房屋预售制度为房地产开发商利用制度缺陷掠夺社会和民众财富制造了可乘之机。如开发商时常制造涨价升值的假象，通过“炒楼花”来制造出楼市的虚假紧缺，借机囤积居奇、抬高价格；他认为，由于目前房屋预售制度不完善，一旦开发商出了问题，抵押给银行的却是消费者的房子。房屋预售制度不能将整个制度的风险转嫁给消费者和银行，房地产开发商也应承担。

　反方：期房销售制度有存在必要

　　重要的是要适合我国的国情。中国房地产业协会开发委副主任王平说：“采用什么销售模式都不重要，重要的是要适合我国的国情。要研究买现房是不是符合大多数人的利益，有多少人能够买得起现房？”他指出，要真正解决问题，除非金融体制深化改革。

　　质疑“期房预售是万恶之源”。中国银行业监督管理委员会统计部分析处副处长曹子玮对刘俊海教授“商品房预售制度是万恶之源”的观点提出了质疑：“预售模式可能不是房地产交易过程中的万恶之源，法律不完善、监管不到位和市场秩序混乱可能才是房屋买卖过程中的万恶之源。如果取消预售制度，价格上涨的可能性要大于价格下跌的可能性。”

　　中央财经大学法律系金融法副教授曾筱清说：“中国人民银行出台的建议实际上是混淆了国家调控措施和国家监管措施两种概念。预售房制度出了问题，应在制度实施过程中不断完善。”

　　销售模式应是多元化。“中国人民银行主管部门提出的建议将房地产的销售与融资混为一谈了。对于销售模式来讲，不应限制而应增加。非得等到房子建成后再销售是不符合市场经济发展规律的。”北京金台律师事务所皮剑龙律师表示反对取消期房预售制度。他认为，销售模式的多元化是商品经济多元化的趋势，应对期房预售制度加以完善发展。

　专家建议：楼盘建成70%方可预售

　　中国人民银行研究局金融风险处副处长卜永祥说，他曾对国际上的商品房预售制度进行了比较，如在美国，购房者在购买预售房时一般要支付定金，只有在住房真正交付后，开发商才能从银行得到消费者的房款或按揭贷款。而并非像我国房地产开发商这样有如此便利的融资条件。我国可以借鉴国外的一些做法。

　　中国社科院金融研究所研究员易宪容教授指出，如果让房屋预售制度仍然运作，就得让其风险由所有的市场当事人来承担，而不是一部分人来承担。政府应建立房屋预售制度的市场准入制度、信用制度、市场监管制度及风险担保基金，凡是参加房屋预售制度的房地产开发商都须参加这个基金，以确保市场的公平性。据调查显示，房地产开发商的投资成本很低。房产商80%以上的资金都来自银行贷款。

　　中消协副秘书长武高汉在会上表达了中消协的观点：“对于一般消费者来讲，在房地产市场上天然处于弱势地位，面对期房的风险，政府有责任和义务来帮助他们规避风险，减少可能由此带来的侵害和损失。”

　　不少专家建议：要提高房地产市场的准入门槛，楼盘完工70%或者封顶方可预售。

　　