关键还在于价格：不要轻言上海楼市全面回暖说

没有人希望楼市低迷，然而，上海楼市的底部在哪里？

　　一位不愿具名的房地产金融学教授指出，从传统的房地产市场理论上讲，上海目前处于房地产市场发展周期中“萧条期”的开端，此一周期应该长达２年以上，要恢复像去年那样的“高速”发展，更是需要恢复数年的元气。“不要轻言上海楼市全面回暖！”他告诫。

　　华东师范大学教授余南平认为，任何一类产品的经济周期出现底部的特征大致有两种，一种是成交的大幅放量，另一种则是长时间的市场萎缩。前一种情况视乎降价程度能否达到市场底线并出现极大的需求量，而后一种则必然要经历两至三年的冷场。当然无论是何种情况，底部的持续时间都将相当漫长，如今，上海楼市仅仅经历６个月的市场遇冷期，这还只是一个短暂的开始。

　　多数人认为，“成也萧何，败也萧何”—市场能否恢复的关键还在于价格。当有人问中原地产主席施永青为什么上海楼市成交量还没有恢复时，这位浸淫地产界几十年的“老江湖”只是说了一句话，“他们降得还不够多！”

　　眼下，尽管降价的边际效应在递减，价格战失灵的恐惧向开发商袭来，但多数意见认为，要结束楼市疲软的“不应期”，唯有调价，将价格一步调到位。价格是楼市胶着行情的始作俑者，也只有价格才将是暧昧、低迷楼市的终结者。

　　“不管开发商是否心存幻想，价格必须回调。”中国指数研究院（华东）副院长陈晟说，楼盘能否卖得动，关键看性价比，“只有那些价格、品质都尊重客户的楼盘才有售出的希望。”

　　事实上，目前市场上大凡销售尚可的楼盘，都是那些性价比突破了消费者心理底线的楼盘。譬如９月初，万兆地产率先以“特价房”的方式，在上海南郊七宝地区推出三幢小高层，均价不到７０００元/平方米，回落到该项目２００４年年初的水平。结果，两天之内销售１４０余套，回笼资金超过１亿元。综观９月份，上海楼市成交的热点明显集中在降价楼盘。１０月上旬的房展会上，被看好的也是“特价楼盘”。

　　“房价，确切地讲是下调的房价，现在是决定成交量的首要因素。降价营销成了撬动市场成交量的一大支点和关键要素。”上海华燕置业策划有限公司副总经理邓伟博士说。

　　买卖双方会接受什么样的价格体系？市场将在什么区间达成均衡？

　　“房价必须有较大幅度的调整。”方方房产工作室主任胡宗亘认为，跟风不只是消费者的专利，开发商也会如此，当市场上多数开发商都采取这种行为时，必将把价格降到更低。

　　邓伟告诫，一旦降价的示范效应疲软，后来者也许只能品味“先降主动，后降被动”的滋味。中国指数研究院分析师陈晟为，在收支双向挤压下，今年年底、明年第一季度，开发商的资金压力将达到最高点，届时新的降价波将不可避免；开发商不得不迎合市场，最终让“房价回落到去年９月份的水平。”他甚至还断言，“利润率不降低、楼市不进入理性状态，宏观调控就不会停止。开发商一定要有这样的意识。”

　　业内人士认为，上海楼市走出危机的过程会是一场持久战。

　　