影响后期销售西南大盘上海康城遭遇“产证门”

　今年宏观调控以来首个爆出众多业主退房的上海康城，最近又陷入新的麻烦中。

　　昨日，《每日经济新闻》获悉，上海康城二期部分住宅的大产证已逾期约8个月，至今仍迟迟未见办出，约1000户业主均不同程度受大产证延期影响。

　　“维修基金尚未缴纳，这是上海康城二期没有办出大产证的主要原因。”闵行区房地局有关人士在了解了相关情况之后，向《每日经济新闻》证实。而按照有关规定，目前上海康城二期待缴的维修基金超过1000万元人民币。

　　“目前二期的B、D、E区的确没办出大产证，因为不同地块分期交房，我们想并在一起办，预计年底之前可以办出。”昨日，上海康城的项目公司上海闵行协和房地产经营有限公司法务部门工作人员向《每日经济新闻》表示。

　　而业主们对此说法显然不能接受：“三个月前，我们联络买房时的销售人员，但他们已不见踪影；我们联络发展商售后服务部门，每次的答复都是‘月底办出’，可是已经过去了许多个月底，究竟要拖到什么时候？”

　　种种猜测莫衷一是。

猜测一：资金压力

　　宏观调控之后，资金压力让许多发展商如芒在背。

　　而在目前诸多开发企业感叹资金之困，“一根稻草能压死一头骆驼”的形势下，1000万元的维修基金款项显然已不算是小数目。

　　同时，值得注意的是二期业主朱先生提供的一条信息：“今年夏季，我们去紧邻社区的发展商办公室询问产证进展时，碰到建筑工程队的工人聚集在现场，说是讨要拖欠的工程款。”

　　但太平协和集团一直在资金实力上表现得相当自信。

　　今年8月，太平协和集团上海住宅销售处负责人接受媒体专访时，明确表示自己比较幸运，在宏观调控尚未开始的春节前后，售出了1000多套房源。四期将会在今年年底分批推出，价格仍会维持在均价6500元/平方米左右。

　　对于资金压力一说，昨日，协和房地产经营有限公司上述法务人士表示：“对于我们这样的公司，资金不成问题。而工程队讨要工程款的事情其实很普遍，这是发展商和承建商之间的关系。”

　猜测二：销售策略

　　如果“资金不成问题”，那么，还有什么样的可能，使发展商的维修基金迟迟难以缴纳？

　　一个更为大胆的猜测正在康城业主之间流传：发展商故意拖延二期大产证办理时间，因为怕产证一旦办出，大量二期次新房流入二手市场，影响三期、四期的销售。

　　“上海康城是投资客云集的大盘之一”，这一点是诸多业内人士共知的秘密。在二期业主中，一人购房3套以上的业主并不少见。

　　一位房地产代理业界人士表示，按上海康城原先的推盘计划，年底之前还将有46万平方米的新房分批次陆续上市，总量达3600套。而二期业主一旦获得产证，毫无疑问将有大量投资客的次新房放盘至二手市场。在当前低迷的楼市交投气氛下，这无异于“票房毒药”，对大盘发展商是致命打击。

　　而对此，上述康城人士表示，上海康城后续开盘日期目前并未确定，将根据市场情况调整，绝不存在因此刻意拖欠大产证以回避冲击之说。

　上海康城开发商———太平协和集团

　　上海康城的投资开发商太平协和集团成立于1979年，1987年上市，为横跨地产、石油和金融业的实业集团。母公司为美国协和集团,，拥有其约七成股权。协和集团在香港拥有3家上市公司：香港太平协和、协和建设和中华药业。同时，协和集团通过其在香港的上市公司收购了A股地产公司———运盛实业(600767)。

　　地产行业是整个集团最具有活力的支柱行业，所属地产分布于东亚和东南亚地区，包括与长江实业集团、新鸿基地产、新世界集团合作兴建了诸多住宅项目。

　　太平协和集团在上海的最大一个投资项目协和广场位于上海黄金商业地段南京西路的西端，总投资超过70亿元人民币，总建筑面积近60万平方米。目前，一期工程———协和丽豪酒店公寓已竣工。

　　此外，太平协和集团在上海的项目，除上海康城之外，尚有今年再告启动的协和世界二期。

　　位于南京西路的协和世界商住项目据报道总投资达75亿元人民币。

　法律视点

　逾期办理产证须承担高昂成本

　　数日之前，万邦都市花园134户业主一纸诉状，将上海万邦企业集团有限公司告上法庭。原因如出一辙：该在2004年年底就办好的产权证，迟迟未办出。业主要求法院判令万邦公司在一个月内办理产证，并赔偿房款从今年4月10日起至办出产证时的银行利息。

　　而较之万邦的134户业主，上海康城二期涉及约1000户业主，显然是一个更为惊人的数字。

　　“2000年上海房地产市场规范成熟之后，大产证长期拖延不交的情况已经很少见，11月份接连出现的这两起纠纷，不太正常。”海华永泰律师事务所地产基建部主任马栋巍律师表示，一般而言，发展商会尽量保证按期交付产证。因为一旦延期导致的违约成本，对于发展商而言非常高昂———轻则赔付，重则解约。

　　而联业律师事务所王展律师指出，按照最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷使用法律的若干意见规定，大产证的办理如果超过合同约定期限，发展商将承担违约责任。如果逾期办理产证超过1年，在没有合同约定的前提下，买房人有权解约。

　　“解约就是退房。”王展说。

　相关法规

　新建商品房维修基金如何缴纳

　　按照《上海市商品住宅维修基金管理办法》，首期维修基金的缴纳及缴纳时限的规定一般按如下标准执行：

　　1.首期维修基金的缴纳：新建商品住宅的房地产开发企业和购房人，应当按照下列标准缴纳首期维修基金：配备电梯的住宅，房地产开发企业按照每平方米建筑面积成本价的4％缴纳；不配备电梯的住宅，房地产开发企业按照每平方米建筑面积成本价的3％缴纳。

　　配备电梯的住宅，购房人按照每平方米建筑面积成本价的3％缴纳；不配备电梯的住宅，购房人按照每平方米建筑面积成本价的2％缴纳。

　　2.首期维修基金的缴纳时限：新建商品住宅的房地产开发企业和购房人应当按照下列规定的时限缴纳首期维修基金：

　　（1）房地产开发企业应当在办理新建商品住宅所有权初始登记前，将该新建商品住宅的维修基金存入专户银行；

　　（2）购房人应当在办理房地产权变更登记前，按标准将所购商品住宅的维修基金存入专户银行；

　　（3）业主委员会成立时尚未出售的商品住宅，房地产开发企业应当在业主委员会成立之日起15日内，按标准缴纳维修基金，存入专户银行。

　　