业内专家支招：消费者提前还房贷怎样划算

　根据现行房贷政策，贷款利率实行每年一调的方式，距离2006年1月1日的调整时刻越来越近，很多消费者也开始关注这一时刻。

　　如何提前还贷成为消费者普遍关注的热点问题。本报特意邀请置业专家为贷款购买房的消费者提供置业参考。

　　提前还贷参考

　　广大供房者提前还贷的初衷就是减少利息支出。不同的银行有不同的提前还贷方式，综合而言，无外乎全部提前还贷和部分提前还贷两大类。其中，提前全部还贷从理论上而言，利息支出是最少的，但是考验的是还款人的经济实力，只要有合理的计划和安全的预期资金流，这种方式是最优的，但要量入为出。

　　部分提前还款方式相对比较复杂，不同的银行分门别类也有不同的还款方式可供参考选择。据了解，大致有三种部分提前还款方式：

　　第一种，部分提前还款，剩余的贷款保持每月还款额不变，将还款期限缩短。

　　第二种，部分提前还款，剩余的贷款将每月还款额减少，保持还款期限不变。

　　第三种，部分提前还款，剩余的贷款将每月还款额减少，同时将还款期限缩短。

　　中大恒基的置业专家提醒消费者，如何选择提前还贷，消费者要仔细计算一下，按照不同的方式，综合考虑自己的经济实力，三思而行。

　　以王先生为例，王先生2003年向银行借贷10年期商业性贷款35万元。第一次还款时间为2003年11月份，提前还款时间为2005年11月份，如果部分提前还贷，则提前还贷15万元(不含当月还款额)。

　　方式一：一次性提前还贷

　　经计算，王先生原月供3719元，在这种提前还款方式下，2005年11月，当月一次还款294563元，则可以节省利息支出62474元。

　　方式二：部分提前还贷，缩短还款期限

　　经计算，王先生原月供3719元，在这种提前还款方式下，2005年11月，当月一次还款153719元，下月起月供3714元，则新的最后还款期为2009年3月，可节省利息支出51048元。

　　方式三：部分提前还贷，减少月供

　　经计算，王先生原月供3719元，在这种提前还款方式下，2005年11月，当月一次还款153719元，下月起月供1770元，至最后还款期为2013年10月则可以节省利息支出33385元。

　　通过上述个案分析，选择不同的方式节省的利息支出是不同的，一次性提前还贷节省的利息支出是最大的。在部分提前还贷中，此外还有将每月还款额减少，同时将还款期限缩短，改变还贷方式———例如由等额本息换成等额本金还款方式。在选择之前，计算出不同方式下的还贷结果后，要结合经济实力、综合考虑时间、机会成本来确定自己的最佳方式。

　　专家提示

　　虽说提前还贷能在一定程度上减少利息支出，但专家表示二类人并不适宜提前还贷。
　　第一种类型：月供一样且贷款快要到期的客户。对于选择了等额本息还款法的消费者来说，如果现在贷款已经偿还了一大部分，那么现在提前还贷并不一定划算。目前消费者贷款买房选择的主要是两种还款方式，即等额本金还款法和等额本息还款法。而绝大多数消费者选择的都是等额本息法。等额本息法每月还款额是固定的，但一开始还的大多是利息，到后面主要还本金。比如贷款10年已经还到八九年了，那还的基本上是本金，提前还贷没有意义。而递减法是利随本清，客户什么时候还都可以为自己节省出相应的利息。

　　第二种类型：近期有投资计划的客户。不少消费者已经习惯了一旦手上有钱就拿来提前还贷，而碰上好的投资项目又贷款去投资或经营，但经营性贷款利率要比房贷高得多。专家建议，在提前还贷前，消费者最好考虑清楚近期有无投资计划。如果您手上有好的投资项目，收益能够超过房贷利率，就应该考虑投资。

　　