价格战蔓延次新房市场各大板块行情走势分析

　　对于今年的房地产行业来说，今年这个冬天可能是近几年来最冷的一个，即使在和煦阳光下，开发商也会感到天气的刺骨。楼市的疯狂在这个冬天注定不会再上演，“金九银十”高期望值的破灭，上海的房地产市场进入了一个新的时期，一场地产行业的“持久战”全面来临。在这个缓慢的、较长时期的调整过程中，关注各大板块的市场行情，将有利于实时地捕捉到楼市“风向”的变化，从而对市场作出较为准确的判断。

　　大华板块二手房成交清淡

　　经过多年来的发展，大华板块现今已成为上海西北部成熟度最高的一个大规模居住区，整个板块与普陀和闸北交界，南面紧挨着万里板块。今年上半年，由于部分楼盘投资客的集中以及规划中的轨道交通M7与R3线会对未来交通状况有大幅改善的过分炒作下，大华板块的价格大幅上升，致使在新政出台后，该板块房价的大幅下跌，一度成为降价楼盘较为集中的区域。

　　据汉宇地产数据显示，在今年初全市房价普涨的情况下，大华板块新盘房价曾高达12000-13000元/平方米左右，次新房单价也普遍在10000元/平方米以上。

　　但在宏观调控开始以后，该区域房价大幅下调，无论是次新房还是老公房，都有2000元/平方米左右的下降，调整到现在基本上集中在8000-10000元/平方米之间。但是由于该区域一手房价格大幅下降，对二手房成交带来一定影响，近期二手房成交一直保持清淡。
　　目前，大华地区的新盘及次新房大多集中在行知路以南、新沪路以西、新村路以北的区域内，由于该板块生活配套设施不是很齐全，所以入住率不是很高。但由于整个板块可供开发土地已不多，因此在后市随着社区配套设施的逐渐发展成熟，还具有一定升值潜力，当价格稳定在合理水平的时候，对购房者还是有不少吸引力的。

　　近七宝板块有望成为“小古北”

　　闵行七宝板块已经是一个非常成熟的板块，在一定程度上对其周边的楼市具有辐射力。目前，七宝板块周边云集了不少知名楼盘，如奥林匹克花园、知雅汇、五洲云景、亭汇花园、上海源花城、英伦风尚和上海公馆等，其中最具有地标意义的要算奥林匹克花园了。

　　上海中原市场分析师告诉记者，近七宝板块的楼盘价格也有较大幅度的调整，6月份最高均价达到9800/平方米左右，目前最高价在8000元/平方米以下，一些价格较低的楼盘已经在6000元/平方米以下。由于这些楼盘所在区域缺乏完善的交通设施及商业配套设施，人气不是很旺。所以除奥园外，其他小区都没有很好的入住率，这一区域还需要一定的时间去建设。

　　不过，有一点值得可喜的是，在近七宝板块聚集的外籍人士越来越多。据负责五洲云景项目的郑经理透露，在五洲云景从今年9月份以来已销售的50％的房源中，有10％－15％的房子被韩国人或朝鲜族人购买，港台的客户略低于5％，总体来看，外籍人士及朝鲜族人士已在购房客户中占据相当大的比例，故近七宝板块开始有了“小古北”的称号。据了解，这些购房的韩国人及朝鲜族人，主要是在古北、虹桥、七宝和龙柏等周边区域工作的，其中有不少是烧烤店、餐饮店和美容店的小老板。

　　长寿路板块百万可安家

　　近期，普陀新盘的成交主要集中在环线以内，而新盘价格的调整也带动区域内的二手房价格进一步趋于合理。其中最有代表性的就是长寿路一段，长寿路沿线聚集了大批的中高档住宅。不久前，大众河滨二期的金色米兰以12000元/平方米的单价开盘，引起了这一区域的价格震动。

　　信义普陀店分析师认为，普陀楼市价格松动的一个重要因素是这里前期吸纳了大量的投资客，长寿路沿线就曾经是温州购房团最看重的区域之一，而现在几乎每天都有温州客户到周边的中介门店打听行情，如果有买方看中房子的话，卖方在价格上会很容易妥协。
　　业主心态的进一步放平，使得这里的成交比起其它区域来说，表现得更为活跃。目前长寿路沿线的二手房成交主要集中在达安花园、苏堤春晓名苑一期。达安花园目前单价在16000元/平方米左右，景观和房型较差的则在14000元/平方米上下；苏堤春晓一期由于前期投资客相对较多，所以在近期交房之后，由于一些投资客急于出手套现，竞争比较激烈，目前单价在14000元/平方米左右。

　　除此之外，其它一些品质稍差的楼盘如上青佳苑等，成交价格则在12000/平方米左右，也就是说，最低100万元左右就可以在这里安家，所以目前这里的自住性购房相对活跃。但最近纷纷扬扬的开征个人所得税的传言，使得买家的心态又有些犹豫。

　　