申城楼市价跌量升各个区域成交呈现不同特点

根据上海天地行房地产营销有限公司的数据显示，2005年11月上旬，在全市预售商品房成交量持续走高的情况下，各个区域的成交情况也呈现了不同的特点。以往浦东首位，闵行和松江交替出现在第二、第三的状况不见了，取而代之的是闵行、浦东、宝山、松江、嘉定五区域成为成交量前五强。

　　11月上旬，这五个区域成交量达39万平方米，占全市成交量的64％。上旬，全市成交面积超过1万平方米的的六个楼盘分别为：宝山区丰水宝邸－西块、闵行区紫晶南园二期、浦东新区浦兴苑、闵行区飞碟苑、嘉定区富友嘉园、闵行区金铭福邸四期。

　　11月以来闵行区成交量出现了较大的增加。在成交量最大的六个楼盘中，闵行区占了三个，其中两个紫晶南园二期和飞碟苑属于动迁配套商品房，占闵行全部成交量的47％，价格较低，这也导致11月上旬闵行区成交均价仅为5049元／平方米。

　　宝山区进入前三，但成交均价却只有4820元／平方米。其中11月上旬成交量最大的楼盘便是宝山区的丰水宝邸－西块，成交量为5.9万平方米，占宝山区期间成交量的65％，并且为配套商品房，均价只有4393元／平方米。

　　松江区虽然近一个月来降价销售的楼盘最多，相对降价幅度也最大，但成交量反应不明显，这与该区域长期以来配套环境设施不完善，人气差，有效需求有限有很大关系。但是，11月上旬松江区的成交均价却高达8328元／平方米，主要是因为期间别墅项目成交比例增加，如该区域的佘山国际高尔夫球场别墅、上海奥林匹克花园、保利十二橡树庄园等别墅，成交量放大，拉升均价。

　　其余各区域情况也是受个案因素影响较大，多是配套商品房、个别大幅度降价销售楼盘、以及商办别墅等突出影响所致，这也是目前市场在逐渐打破观望过程中出现的必然现象。

　　虽然在成交量方面，近两三个月上海楼市活跃程度有所增加，但是结合供需两方面比较，销售压力依然在不断累积增大。2005年11月上旬，上海全市日均新增预售商品房83020平方米，同期日均销售68186平方米，每天净增供应量约1.5万平方米。

　　比较刚过去的9、10月份，9月份日均净增供应量约为8.4万平方米，10月日均净增供应量约为3.8万平方米。在日均净增供应量方面，进入11月以来减少了许多，其中主要是因为新增供应量的大幅度减少。但是即便如此，到目前每天仍有约1.5万平方米的累计供应量在不断增加。

　　截至11月上旬，上海全市可预售的各类商品房面积已经超过2400万平方米，而按照目前的情况，仅2005年全年沉淀下来的“库存”供应量就另外需要一年的时间消化。

　　在今年宏观调控以来，上海楼市在“金九银十”进入了价跌量升的相对活跃阶段，且目前价跌量升正愈演愈烈。按照一般市场的周期过程，在市场经过价跌量升之后，进入的将是一个长期价格缓慢下跌、成交量稳（包含微升或微降）的过程，这一过程直到供求关系的改善或改变，才有可能进入价升量升的活跃时期，在目前供严重大于求的时期，上海楼市将经历一个长期的调整过程。
　　