价格倒挂投资者有疑惑新房卖不过二手房

随着“金九银十”销售旺季的逝去，在宏观政策对房产市场调控没有方向性改变的背景下，上海住宅房地产商品的平均价格再次呈现出缓慢下降的态势。但当静安四季苑、新湖明珠城、瑞虹新城等一批新推住宅项目，以低于周边二手房的价格面市时，投资者还是颇有疑惑：一手房为何卖不过二手房？一、二手房价格倒挂说明了什么呢？

定价机制回归理性

　　一二手房价格倒挂，表明上海住宅房地产商品定价机制回归理性。

　　如果说，之前出现的新房开盘就跌价，是开发商受到压力后采取的选择，那么一二手房价格倒挂现象的出现，则表明开发商在产品定价机制思路上发生了根本性的转变。经济学基本原理告诉我们，价格最终是由供求关系决定的。目前房地产商品传统且经常采用的定价方法之一，却是市场比较法。

　　大多数情况下，定价时，开发商以周边二手房价格比较，作为定价的基本依据。而在经历了住宅价格的快速上涨后，二手房价格已经被推到相当高的水平，二手房价格呈现出缓慢下降和有价无市的现象，即是明证。在这种情况下，开发商转而根据市场需求，以低于周边二手房的价格推盘，充分说明开发商意识到，只有符合供需关系的定价机制才是出路。

消费理念回归理性

　　价格倒挂现象表明房地产商品消费理念回归理性。

　　国外绝大多数房地产市场经验表明，期房价格应该低于现房价格。在期房阶段，消费者必须承受市场风险、开发商信用、利率等“风险组合”，同时还承担了为开发商开发费用买单的“义务”。但是，在过去几年上海房市进入一个快速上升通道后，一方面有随着经济发展引发居民收入水平提高的主动性需求和旧城改造力度加大所激发的被动性需求；另一方面，被上海发展前景的良好预期所引发的投资性需求膨胀，使得整个房市呈现出“卖方市场”格局，出现了“有房就买、有钱就买房”的消费理念，而需求者并没有意识到，期房相对于现房存在的种种风险和成本负担。
调研价格倒挂区域
事实上，价格倒挂现象的出现，只是表明上海房市在不断地回归理性，投资者还应以理性的眼光，看待当前的市场风险和机会。

　　静安四季苑、中城。富泉公寓等楼盘的热销，已经表明，市场需求总是存在的。重要的是，产品品质和产品价格是否能够满足需求者的需要。在价格倒挂区域，投资者只要对其周边租赁市场行情、现有项目空置率、区域市场未来供应量、未来区域发展前景进行调研，确定通过租赁物业就能获取稳定投资回报，选准了产品，应该还是具有升值空间的。

上海外环以内中低价楼盘大搜索

　　离市中心较近，普通百姓买得起，也买得到的物业，目前已受到广泛关注。通过对全市楼盘的搜寻，发现外环线以内，均价在7000元/M2的中低价位楼盘，主要集中在以下板块：

上大板块

　　上大板块位于宝山区，地处外环线以内、南大路以北、沪太路以西区域，以上海大学为中心。

　　该板块主要依托上海大学宝山校区发展而来，南边是较为成熟的大华社区。板块内的房产具有良好的人文环境等优势。目前存在的交通、商业配套匮乏等问题，随着新房的交付将会逐步得到改善。

淞南高境板块

　　淞南高境板块位于宝山区东南角，与虹口区相邻，处在地铁三号线（明珠线）北延伸段的辐射范围，具有较大的发展潜力。但是该板块也存在过往车辆（尤其是货车）过多、空气和噪音污染严重的缺点。9月～10月成交楼盘的均价，大多集中在7000元～8000元的价位。

　　2006年底通车的上海轻轨3号线延伸段的两个站点（长江南路站、淞发路站）与该板块小区距离不远。

三林上南板块
　　　
　　大三林地区北块是发展较为成熟的上南地区，昌里路为区域商业的中心，生活配套相当成熟。南块地区发展比较缓慢，住宅开发方面受限制较少。“世博会”会址确定、卢浦大桥建成、轨道交通设站等利好因素，使该区域的发展日渐加速。规划中除了有大型商业中心，满足居民生活需求以外，未来大三林区域将有多条轨道交通线。

彭浦板块

　　彭浦板块位于闸北区广中路以北的区域。该板块有成熟的彭浦社区为依托，土地供应相对充裕，集中了闸北区的大部分在售楼盘，可售楼盘总面积超过150000平方米。

　　该板块楼盘售价目前也是以7000元～8000元为主。由于靠近彭浦新村，这些楼盘得以享受成熟社区的便利，朝西方向是地铁一号线延伸线和共和新路高架，朝东方向是逸仙路轻轨明珠线。

　　这些板块价格虽有回落，但目前仍存在交通或配套不完善诸方面问题，购房者应根据自身的经济条件，选择相应的楼盘。
　　