上家恶意违约下家紧追无果专家支招减少纠纷

期房私下交易风险暴露

　　期房限转政策出台已八个月，但仍有不少人选择私下交易。由于近半年上海房价变化大于买卖双方对楼市的预期价格，因此不少私下转让的期房交易成为近期房地产纠纷的高发群。

　　期房私下转让暴露出的最大纠纷就是上家毁约不卖房，下家极力主张履行原有合同。特别是去年下半年，上海陆续有近百个期房楼盘即将转现房前后，纠纷发生率较高。这是因为这半年中房价变化较大，目前的房屋成交价格已经远远高出当时成交价格，一些上家出现心理不平衡，于是频频反悔。尽管私下转让所签订的买卖合同中绝大部分都涉及了违约金条款，即买卖双方一旦发生违约情况必须支付给对方成交总房价10％的违约金，但违约金数目远远低于房价上涨所获得利润。因此，上家宁愿支付违约金以撤销原合同。下家不愿意承担房价上涨所增加的购房成本，绝大多数极力主张继续履行原合同。

　　期房私下转让屡禁不止。据悉，自去年正式公布期房限转政策以来，或买卖双方自行交易，或由中介公司撮合完成的期房私下转让比例不少。这是由于期房限转后增加了投资客的买卖成本，长时间的每月还款成为一种负担，上家希望尽快脱手兑现。下家看中期房价格低于现房价格，特别是不少期房位于市中心，于是宁愿冒交易风险，希望通过“写死”合同完成交易。期房私下转让最普遍采用的方式是，买卖双方私下签订一份房屋买卖合同，由下家支付给上家一笔首付款后，在期房阶段原本应上家支付的月还款改由下家代还，待期房转为现房后，这份买卖合同才被正式登记备案，上下家完成产权更名。

　　期房私下转让，下家承担的风险远远高于上家。原本双方通过不断细化买卖合同条款，将风险降低到最小的初衷并不能完全实现。东方正义律师事务所王展建议，目前正打算私下转让的买卖双方应停止交易，最重要的一点是因房价涨幅过快而造成的上家违约，下家却很难主张继续履行合同。从目前各法院对期房私下转让的判案来看，绝大多数只支持追究上家违约金责任。一方面差价虽是上家风险利润所在，但房价有涨有跌，价格上涨不是必然发生的结果；另一方面如下家要追讨上家的差价利润，如何界定差价，是按照判决时的房价计算还是房屋再次出售的价格计算将成为争议焦点。由于期房私下转让的买卖合同并不经登记备案，支付给上家的首付款安全性就会大打折扣。

　　记者唐颖豪

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　　为了尽量减少纠纷，可以通过以下方式减少：

　　1．要求上家将相关产权证明交付中介方。由于期房尚未办出产权证，但对期房仍有相关的产权证明，如上海现在有预告登记证，经过备案登记的预售合同等。由于这些证件原件都是仅此一件，缺失补办的程序又比较麻烦，如果将这些证明留在中介公司，对下家来说就会比较放心。一旦上家有任何变动，都需要用到这些证件，那么作为中介公司可以及时作出相应反应，保障下家的利益。

　　2．要求上家办理相关的委托公证。为了减少上家一房两卖的可能性，让上家办理相关的委托公证，即委托中介公司办理上家的房地产权证。同时委托中介公司代上家办理产权过户的手续，以便中介公司第一时间办理上家的产权证并办相关过户手续，减少交易时间。这也意味着减少上家反悔的机会，防止未来上家发生违约问题后中介无法协助上家办理过户手续的可能性。

　　3．区别定金罚则和违约金罚则。在现有的期房交易中，很多下家会担心上家到时会不愿再出售房屋。根据定金罚则，其所得的赔偿也不过是定金数额的一倍。在上海房价进入上升通道的现状下，大多数下家宁愿不要赔偿也不愿上家反悔不卖房屋。很多下家会要求在定金合同中加入违约金条款，通过违约条款的约定获得另外的赔偿。但根据我国法律规定，定金罚则和违约金赔偿只能择一适用，即选择定金赔偿的就不能选择违约金赔偿，选择违约金赔偿的就不能选择定金赔偿。两者不可兼得。且由于我国法律规定对于违约金的约定，如果一方认为过高或过低，在诉讼或仲裁中可以要求法院或仲裁院降低或增加。在追索违约金的过程中，法院或仲裁院有一定程度的自由裁量权。但定金罚则则不同，只要符合定金合同的相关法律约定，合同法明确规定适用定金罚则的约定。一旦违约，对收取定金方双倍返还定金，对支付定金方没收定金，法院或仲裁院无自由裁量权。

　　