中原地产陆成:挤掉楼市泡沬恢复正常的市场

每个城市的房地产市场发展都不能长期脱离当地的经济发展条件，但在楼市的发展过程中，要两者时刻保持一致步伐也是不现实的；因此，作为这个市场的参与者，必须对某些危机讯号有所了解，而且要时刻保持最高警觉性否则，让脱了轨的楼市冲击整个经济发展，后果将会非常严重。

　　近年来，长三角地区整体楼市表现在全国众多城市当中十分突出。事实上，由于江浙沪一带的经济发展连续十多年保持双位数字的增长，民间的购买力本就非常强劲，再加上近年国内股票市场持续低迷，本地以至全国小投资者的资金没有出路。这一切，造就了长三角地区楼市神话。

　　客观而言，长三角地区的二手楼市发展速度之快，在全球而言也是惊人的。以上海为例，在短短的十年间，由每年不足100万平方米的交易量，发展到2004年全年成交过户面积超过2700万平方米一手房和二手房交易量基本达到各占一半，这在房地产发展同样较为成熟的地区如广州、深圳都尚未做到。上海的中介公司有工商登记的数量保守估计已超过16000家，从业人员数量超过十万人以上。若论及过去四年的楼价升幅，上海、杭州、宁波、温州、苏州、南京等地，每年楼价的升幅超过20%。

　　但楼市高速发展是非常容易制造泡沬，一旦楼市泡沬爆破，对整个经济和金融体系造成的破坏也是难以估量的。要评估当前上海以至整个长三角的楼市是否存在泡沬并不容易，要准确预测这个危机何时来临就更加困难。1997年香港房地产泡沬爆破前，供楼成本即大约以7成按揭，20年期贷款为标准的每月供款约为该物业的月租金22倍，国际标准约为1倍严重背离了基本的经济因素，而目前全国约四分之三城市月供款大于租金13倍，长三角地区约为16倍至2倍，即经济增长的速度已远远跟不上楼价上升的速度。当然，香港房地产泡沬爆破有自身的原因，主要也由于当时美元汇价见底回升，资金火速流出亚洲，影响遍及整个东南亚。今天，投入上海房地产市场的海外“热钱”主要来自日本、韩国、欧洲和美国，而近年美元持续偏弱，加上炒作人民币升值的言论在欧美十分盛行，因此在2004年的确吸引了不少这类欧美资金投入上海楼市。但这种国际性热钱的流动性是比较高的，目前美国利率回升，美元是否已见底回升资金是否正回流美国值得大家留意。

　　香港1997年前的40年，楼市发展基本上随着经济不断发展，长期处于大涨小回的格局，每次楼市下调的幅度一般不会超过30%，真正的楼市衰退期和萧条期是1997年年中之后的6年，楼价从高峰期一直往下调整，2003年中可算是谷底，当时楼价较高峰时期下调近70%，成交量亦大幅萎缩超过一半以上；虽然至今香港楼价已从谷底大幅反弹近70%，但也只及1997年楼市高峰期的50%左右，由此可见楼市大泡沬一旦爆破，要复元也极不容易。

　　目前上海以及几个江浙地区的大城市正处于经济发展的上升周期，相对很多国际大都会而言，她们都是充满活力和机会的城市，我个人对长三角地区的中长期楼市发展是充满信心的，短期的过热就像身体出了小毛病，只要我们正视问题，早日作出适当调整，将这些局部的、相对还小的楼市泡沬挤掉，市场就不难回复正常。就目前所见，调整利率政策，税收政策和土地政策互相配合都是对症下药的措施，而且对当前上海楼市也是有必要的，我个人并不认同完全由市场自然调节的一套，但政府在扮演调节者的角色时也要尽量克制，不要急于求成，政府每推出一项新的调节措施都应预留足够的时间去让它发挥效用，过多、过急和过猛的政策都有可能对楼市不利。　　