重庆：解读楼市四大误区四大锦囊破解市场迷局

6月供大于求后市不容乐观

据领域机构统计，6月全市总成交商品房8717套，住宅套内成交体量70.45万平方米，环比上月下降36.41％，同比2007年6月下降35.46%。

6月首现供大于求

6月成交量缘何下跌？领域机构认为，一是5月春交会后市场观望加重。二是首现严重供大于求。据统计，6月全市商品住宅市场有47个项目推出新品11534套，入市体量为96.933万平方米。由于奥园康城13万平方米的超大供应支撑，市场新增供应十分充足，供求比为1:0.7。

　　普通产品价格下跌

6月放量项目中，不乏如龙湖悠山郡、龙湖睿城、龙湖江与城等别墅、洋房类高端物业，因此对整体价格起到一定拉升作用。若抛开别墅、精装类高端物业看新增供应的普通产品价格，实际套内成交均价为4715.07元/平方米，较上月成交均价下降了174.51元/平方米。

存量房约200万平方米

据不完全统计，7月主城商品房将推出23个楼盘。首次开盘楼盘、在售楼盘新加推分别为13个、9个。据6月新增供应量造成的积压，和5、6月批准的预售推算，市场上有约200万平方米的存量。7月进入楼市传统淡季，供求关系将得到进一步的挑战，房价有望出现新一轮调整。

四大误区

误区一：对比去年疯狂楼市

“裸奔门”、“打折门”，看似地产界血肉模糊，其实只要开发商们忘记2007年的6月至12月的180天，一切皆归于自然。领域机构数据显示，2008年与2006年、2007年同期同比直接比较，无论成交量还是商品房成交价格均保持10%以上的涨幅，所以开发商2007年6月之前拿地，对房价的预期值到08年依然有足够保障，项目的投资回报率都能良性实现。只要忘记2007年的下半年，房价就不是下跌，而是仍然在上升通道的轨迹上。至于2007下半年之后拿地所产生的房价期望值，开发商也能实现，只不过需要再等1年半载而已。

误区二：品牌自负忽略产品

“我们是大牌，所以价格要远高于非品牌企业。”这句话极度不适用于重庆，重庆消费者从来都不迷信品牌。产品与性价比是他们选择的唯一标准。凡是不钻研产品，不钻研价值交换，打着品牌的旗号，靠所谓的品牌及广告轰炸忽悠市场的开发商，最后都会被市场忽悠。进入重庆的“外企”坚持深度本土化是唯一出路。

　误区三：房企期待政府救市

决定一个城市房地产发展趋势的根本要素只有供求关系。只要供应量大于刚性需求，购买力低于市场价格，楼市就不可能高歌猛进。开发商只有“自救”，以市场游戏规则面对消费者才能安然过冬，不要把“宝”押在政府身上。

误区四：保障房拖累商品房

　　保障房的预期上市供应，让开发商如坐针毡。保障房单年的供应量只占同期商品房的5%不到，它也能拖累市场吗？真正拖累市场的是那些买不起房，也不该买房，却偏要买房又大喊房价太贵的人。

四大锦囊

锦囊一

以销定产，以量推盘

2008年开发商半年之痒后，应及时调整年度项目开工量，推盘量，以理性的市场判断，分析项目下半年的市场去化程度。以销定产，重新布置开盘节奏及每次开盘的供应量。市场能够消化多少，就供应多少。至少保障年度销售与开工比值不要产生负现金流。

锦囊二

小步快跑，分时开盘

以目前市场消化程度，应打破传统推盘量，分区、分栋、分层，都可以开盘。开发商应学习龙湖老大哥，开不出来的盘就不开，只能开100套决不开120套，只能开50套，决不开60套，以精确的储备客户量定每次开盘量，保障每次开盘热销效应。

锦囊三

价格回归，现金为王

忘记2007，这一房地产市场历史上的一年，记住性价比是市场真正的独门秘诀，收拾起自己的超值预期。只要不做赔本生意，留得青山在，不怕没柴烧。

锦囊四

定价策略，重于价格

时下消费者有一众心态，关注价格优惠，比关注房价本身还多。比如一个盘公示价4500元/平方米，优惠200元，成交价4300元/平方米，不买；调整价格体系，公示4900元/平方米，优惠600元/平方米，成交价4300元/平方米，买了。所以根据项目客观情况“卖不动，就涨价”，也不失为一种策略。　　