物业服务收费问答物业收费从打闷包走到阳光下

　特别提醒

　　●已签合同仍然有效
　　新出台的收费办法将先从尚未入住的物业开始施行，从今年10月1日起施行。而之前业主大会与物业管理企业已签订住宅物业服务合同且尚未到期的，物业服务及其收费标准等仍按照原合同约定执行，合同到期后，再按新的收费办法规定执行。
　　●等级选择符合实际
　　虽然有5个等级供居民选择，但居民也要考虑到本身住宅的硬件是否跟得上。并且，综合管理服务项目所选的等级不得高于所选的公共区与清洁卫生服务项目等级，也不得高于所选的公共区域秩序维护服务项目等级。
　　●售后公房暂不执行
　　公有住宅售后的物业服务收费执行的有关事项，有关部门将另行研究后制订。
　　物业服务收费问答

　　■目前本市住宅物业服务收费现状如何？有几种收费形式？
　　答：本市住宅物业约有3．5亿平方米，95％已实施专业化物业管理，63％的小区已成立业主委员会。目前本市住宅物业服务收费按照房屋的性质，采用不同的价格管理形式，即：已售公有住宅实行政府定价；普通内销商品房实行政府指导价；原外销房和原高标准内销商品房实行市场调节价。
　　■什么是物业服务分等收费管理？
　　答：通俗地说，物业服务分等收费管理是一种“菜单式”、“间接化”的收费管理方式。《办法》实施后，上海市主要的物业服务内容将归并为“综合管理服务”、“公共区域清洁卫生服务”、“公共区域秩序维护服务”、“公共区域绿化养护服务”以及“共用部位、共用设备的日常运行、保养及维修服务”五项，每个服务项目再按服务内容多少、服务要求高低和设施配备情况进行分级，等级从低到高，最高五级。
　　每一等级都列明对应的收费标准（最高限价），从而形成一份质价相符，可供选择的服务菜单。在确定各小区具体的物业服务收费标准时，业主大会（业主委员会）和物业管理企业可根据需要，从菜单中选择不同等级的服务项目，并在最高限价的范围内协商确定具体的收费标准。价格部门对住宅物业服务收费的管理也将逐步由事前审批转为事后监管，重点是加强协调服务和监督检查。
　　■《办法》如何对物业服务项目划分等级？
　　答：《办法》依据服务内容、服务过程和服务结果的不同对物业服务项目进行分级。以“公共区域清洁卫生服务”为例：在“服务内容”方面，四级服务相对于三级服务，在“楼外公共区域保洁”中增加“水景保洁”的内容；在“服务过程”方面，三级中规定楼梯扶手、栏杆和窗台需每周擦抹两次，而四级则规定为隔日擦抹一次；在“服务结果”方面，三级要求垃圾箱（房）及其周围“基本整洁、无污渍、无积水、无明显异味”，而四级则要求箱（房）整体清洁、无异味，要求更进一步。
　　■既然实行了菜单式收费，那么物业管理费的计算是否就是简单的相加？
　　答：上海市房地产科学研究院副院长王青兰博士提醒业主，在上海市住宅物业服务分等收费标准中，主要是针对面积为5万－6万平方米的小区来测算的，因此，具体到某个小区，业主在测算物业管理费时，还应当看清每一大类服务项目后面的解释。比如说，在物业综合管理服务这一大类，就特别提出，对于小区面积小于2万平方米的，该项服务收费标准增加5％。
　　而保安服务这一大类，也规定，如果小区的建筑面积小于1.5万平方米，则费用增加10％，小区建筑面积在1.5万－3万平方米之间，则费用增加5％。小区面积9万－15万平方米，费用减少5％。小区面积大于15万平方米，费用减少10％。
　　在保洁、绿化养护等物业服务大类中都有类似的备注解释，小区业主应结合本小区的实际情况，进行科学合理的测算。
　　■新《办法》推出，业主的物业管理费支出将增加，还是减少？
　　答：新《办法》通过对不同服务项目分等级、设定最高收费标准，便于物业服务双方协商，以使服务内容、品质和服务价格匹配起来，实现质价相符。比如说，在五大项所有的小项里面，若全部都选等级最高的五级，物业管理费就是每平方米2.3元，与目前优质物业服务收费基本持平。
　　此外考虑到区县间的地区差异，《暂行办法》还规定“经区（县）人民政府同意，各区（县）可根据实际情况，在市最高收费标准范围内制订并发布区县的最高收费标准”，这样就有效避免在《暂行办法》出台后，郊区物业收费水平出现大幅上涨。
　　由于《暂行办法》出台后对物业服务有了更高的要求，因此会导致一些收费标准明显偏低的小区物业服务费适当上调，相反有些收费标准偏高的小区，物业服务费下调，或者促进其服务水平相应提高。总的来说，本市物业收费总体水平将保持基本稳定，符合多数市民的利益。
　　■10月1日开始，所有住宅物业费就将立即按照新标准来实施吗？
　　答：新老衔接就低不就高。有关部门已制订了一些实施方案，以做好新老办法的衔接工作。本办法将在新建商品住房先行实施，实施前业主大会与物业管理企业已签订住宅物业服务合同且尚未到期的，物业服务及其收费标准等仍按原合同约定执行，合同到期后按本办法规定执行。
　　如在本办法实施时尚未成立业主大会且原有收费标准高于本办法最高收费标准的，须相应降低收费标准或提高服务等级。若收费标准低于本办法最高收费标准的，在业主大会成立前不得擅自提高收费标准。公有住宅售后的物业服务收费执行本办法的有关事项另行研究后制订。
　　■物业管理区域能不能突破最高收费标准？
　　答：如果物业服务为了满足更高层次的需求，提供特殊服务，如集中供热、供水，提供高档娱乐健身设施等，《办法》允许在物业服务双方充分协商的基础上，通过一定的程序确定相应的收费标准。不过，突破最高服务等级服务内容和收费标准应报业主大会同意。
　　从保护物业买受人利益出发，若确因提供本办法不涵盖的服务内容和设施设备，需超出服务项目中最高等级收费标准收费的，小区物业管理公司应上报收费标准至市物业管理协会，经过专家论证，再经区县物价局确认并报市物价局备案后，方可作为物业招投标或协议的最高收费标准。
　　■业主对物业管理企业提供的服务内容和质量等有争议时，应如何进行举证，维护合法权益？
　　答：如果发生矛盾，业主可及时向业主委员会反映，由业主委员会与物业管理公司协商，或请所在地居委会调解，协商不成也可依照《合同法》通过司法途径解决。有关部门现正在酝酿通过中介机构，测定和解决物业公司服务合理性的问题。
　　