二手房贷款成数继续下降贷款对老龄房不予放贷

从今年1月开始，各商业银行相继提高了二手房贷款的门槛，对借款人的申贷条件也进一步从严。这是笔者日前从各大专业房贷公司获得的最新信息。
　　中立投资副总经理杨国承告诉笔者，房龄长短已成为银行“退单”与否的首要考虑因素，而对那些总价低、面积小、房龄长的二手房，银行已不再发放贷款。如有的银行在内部操作细则中明确表示，从1月开始，对1990年以前建造、总价40万元以下的二手房不提供贷款；有的银行则将时间限制放宽至1985年。不久前，中立投资接到一笔位于宜川路附近、1988年建造、总价32万元的二手房贷款申请七成的业务，结果一分钱也未贷下来。
　　杨国承表示，在“拒贷”的同时，有的银行还对总价低、面积小、房龄长的二手房贷款实行强制公证，原因在于，目前个人房贷如发生坏账，按照一般的诉讼程序走，不仅时间长、费用高，而且银行还没有胜诉的保障。而经过强制执行公证的合同，可以不经过法院诉讼程序直接进入执行程序，大大提高了银行的坏账处置能力。
　　在采访中笔者了解到，除了对老龄房不予放贷外，许多银行还采取了限制贷款成数、限制借款人申贷条件等措施，来提高二手房贷款的门槛。麦格理房贷事业发展部总监俞静说，目前中高档二手次新房贷款比例最高可达房价的70%，但一般只能贷到60%—65%。有的银行在发放贷款前，要对房屋进行评估，根据评估价来放贷，而事实上评估价往往要低于实际成交价，所以客户的贷款成数也就相应下降了。
　　俞静表示，现在申请二手房贷款，除了提供收入证明外，有的银行还要补交个人缴纳“三金”的证明。同时，对金融机构逾期还贷或延迟还贷的、拖欠水电煤等公用事业费的、具有不良信用记录的，不管借款人月收入多高、还款能力多强，只要触及上述三条之一，都有可能面临拒贷。
　　业内人士分析认为，房龄长、总价低的二手房之所以成为目前银行监控的重点，在于前不久出台的《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，使银行对违约借款人的生活必需房屋无法行使抵押权，只能通过限制对这类房屋的贷款来降低风险。
　　据悉，一些银行甚至还下达了2005年房贷规模的限量，如房贷占总贷款比例不超过银行所有贷款总量的30%，一手房和二手房贷款比例要保持在1∶1，二手房贷款不得超过一手房贷款等等。此外，专业房贷机构与银行合作的准入门槛也在提高，普通房产中介公司要向银行缴纳50万元保证金，而房贷机构要向银行缴纳100万元保证金，合作银行越多，需要的保证金也就越多。

　　