买房子，不只是房产证过户

N本报记者陈林生

生活当中，不少人在进行房屋买卖时认为，买卖房屋只要进行房产证的过户就可以了，而往往忽视一个问题，即土地使用权证的过户。业内人士介绍，这种现象的存在，一方面是因为一些房屋本身就没有办理土地使用权证，另一方面则是消费者对土地使用权证意识淡薄。

不少房屋买卖存在未取得土地证现象

国家为维护交易的安全和秩序，创立了房地产领域的登记发证确权制度。房屋产权证即是房屋所有人持有房屋所有权唯一合法有效的证明凭证。房屋产权证登记的内容包括：房地产权利人、房地产权利性质、房地产权利来源、取得时间和房地产面积、结构、用途等。

福建天衡联合律师事务所泉州分所张雄信律师分析，目前存在一些业主购买房屋，只取得房产证而未取得土地使用权证的现象。让很多业主疑惑的是，没有土地证，怎么办理房产证？问题还在于，这样的房产证合法吗？很显然，正常的程序应该先取得土地使用权证，方能办理建房手续，然后才能办理房产证。之所以出现以上不合理的现象，大多是因为一些地方政府管理部门在商品房的土地及房屋方面管理还很不规范，一些开发商很可能是通过一些渠道获得房产证。当然，在房地产二级市场上，法律亦应允许商品房的出卖人同买受人约定，只转移房屋的所有权，而不转移房屋所占用的土地使用权。

“两证”不全容易造成纠纷

专家介绍，我国立法确认土地使用权和建筑物所有权的主体应为一致。根据这一原则，进行房屋交易时，权利人应当将房屋所有权和土地使用权作为整体进行转让，因为建筑物所有权和土地使用权主体的分离会产生各种权利行使的纠纷。另外，如果当事人将两种权利分别进行抵押，这会妨碍不动产的交易，也会造成许多损失和浪费。而且，由于我国现行登记制度并不完善，登记错误的现象时有发生，登记的信息很难完全被第三人所了解，如果房屋买卖中仅转让房屋所有权，必然容易造成欺诈现象。

福建天衡联合律师事务所泉州分所张雄信律师介绍，在我国，所谓正常完整的房屋产权，它包括两方面的内容，即房屋所有权和土地使用权。如果缺少其中一方面，则该房产的权利内容是不完备的，且对以后所有权的流转势必造成相当大的麻烦和障碍（土地使用权应随房产一并转移），容易产生纠纷。如《城市房地产管理法》第60条、第61条规定，土地使用权的取得、转让、土地他项权利的设定，以及土地上的房屋建成后，都“应当向县级以上地方人民政府土地（房产）管理部门申请登记”并确权发证。《土地登记规则》第25条规定：“不经变更登记的土地使用权、所有权及他项权利的转移属于非法转让，不具有法律效力。”《房地产管理法》第59条规定：“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。”由此可见，在我国，土地权利的取得、设定、变更、丧失均以登记为成立要件，非经登记不发生效力。

建议过户

土地使用权证

由于存在种种风险，业内人士建议，在进行房屋买卖时，除了房产证要进行过户外，土地使用权证也应进行过户，而且在手续齐全的情况下，土地使用权证过户程序比较简易，费用也不多，大概也就一两百块钱，交易方只要到国土部门申请就可办理。此外，对于市场开发性质的商品房而言，如果没有办理土地使用权证的，业主可以向开发商提出协助进行办理。

此外，记者从泉州市有关部门了解到，根据国家有关法律规定，只有取得土地使用权证和房产证的房屋才能进行转让。但现实生活中，由于行业发展的不完善，地方主管部门，在具体操作过程中采取了比较灵活的措施，对于一般的商品房，仅取得房产证便可以进行过户；对于有天有地的房屋（如别墅、厂房、私房等）来说，则要求取得土地使用权证与房产证的房屋才能进行转让，而且这一做法在针对不同区域时要求也不大一样，如新城区要求比较严格，旧城区则相对比较放开。

　　