政策调控令短线暴利终结投资型公寓变鸡肋？(1)

近来，小户型公寓逐渐受到众家房地产开发商的重视，成了购房投资者青睐的宠儿。但近半年来，两次金融政策的调整却使一些有意投资小户型公寓的市民望而却步。金融存贷款基准利率上调、房价上涨过快、地区房贷首付提高一成……有关专家指出，金融政策的变化将使中低档房的销售在短期内受到影响。
　　原本如火如荼，随着相关房贷金融政策的改变，小户型公寓投资能否渐成鸡肋？

　　市民：看法不一

　　基准利率的上调，房贷首付的浮动是否压制了百姓的购房热情？并非如此。中国人民银行日前公布了今年一季度全国城镇储户问卷调查的结果，百姓购房热情仍旧高涨，银行借款未因2004年10月末的加息而降低。

　　问卷调查是于2月中下旬在全国50个大中小城市进行的。调查结果显示，有22%的居民准备在未来3个月购买住房，较上季提高0.8个百分点，较去年同期提高0.6个百分点，其中房产投资占有很大比例。

　　记者在采访中了解到，仍旧有六成以上市民看好小户型公寓投资。购房者钱先生认为，小户型公寓最独到的优势是精装修、面积小，适合上班不久的年轻一族。表面上分析，其特点更像过渡产品，但从整个房产市场的发展来看，小户型极具市场潜力。在国外，住房投资如同股票、基金、国债一样，被视为一种极为普遍的个人理财产品。但是，在中国，住宅投资还处于起步阶段，相关政策做出调整也属正常。沈阳购房首付究竟能否涨到30%还是一个未知数，而且目前沈城的很多物业设施较好的楼盘其首付已近30%。从大范围来看，此次政策变化对沈城楼市的影响有限。即便政策影响部分购房投资收益，也仍旧在投资者能够保证收益的范围内浮动。

　　与此同时，还有部分市民持有相反的观点。公务员董小姐表示，目前房贷相关政策变化频繁，虽然小户型公寓投资前景广阔，但是贷款购房所受限制毕竟较多，其投资回报率也将随着相关金融政策的变化而变化，所以，从目前情况来看，仍需理性对待，不宜马上投资。

　　政策：购房投资腹背受敌

　　2004年10月29日，央行上调金融机构存贷款基准利率，金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由1.98％提高到2.25％，一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由5.31％提高到5.58％；2005年3月17日，央行调整个人住房贷款优惠利率，将其提高0.2%，与此同时，对房地产价格上涨过快的城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例可由现行的20%提高到30%。接连两次房贷金融政策的变化，使很多房产投资者始料未及的同时，也令部分投资者对小户型公寓的投资收益产生了怀疑。

　　据了解，房产置业投资无外乎一次性付款和借助银行贷款两种方式，前种方式受房产金融政策变化影响较小（通货膨胀因素忽略不计），而借助银行贷款方式投资则会受到金融政策因素影响。按照业内较为普遍的投资回报率的公式来计算，购入再出租的投资回报率为月租金×12（个月）/购入价，计算购入再售出的投资回报率为（售出价－购入价）/购入价，那么，在月租金和售出价不变的情况下，采用银行贷款方式进行投资，在银行利率调整后，房屋投资购入价格提高，投资回报率自然随之降低。而首付的提高，则抬高了贷款买房门槛，无形当中也使有意投资的购房者在“门”外徘徊。

　　市场：正面对巨大压力

　　房产租赁市场近几年来一度回暖，但是由于房地产买卖价格的大幅上涨，租赁回报受到极大挤压。无论从目前房地产买卖价格与租赁价格来看，还是从近几年市场巨大的供应量来看，长期投资都面临着相当大的市场压力。

　　房地产开发的火爆形势大大稀释了房地产市场的实际需求，而自住需求受房地产价格的压制，很难在短期内大量聚集，爆炸性住宅需求在近期内只能依靠城市拆迁形成。

　　银行风险控制意识加强，政府也加强了对房产投机的抑制，房地产投资成本和风险压力骤然加大，使短平快的投机时代一去不复返了。

　　以吸引投资为主导的物业在沈阳已初具规模，这一类型物业对市场的反应极为灵敏，在购买时要慎重对待。

　　根据普遍的规律，开发商在项目前期运作中，将后期规划成本提前投入，势必抬高公寓项目的入市门槛。在沈阳目前“以成本决定价格、以市场决定利润”的状态下，中心地段、规划好、配套全、设计到位的公寓产品同样可能意味着投资的高起点。

　　

　　