打击投机稳定房价 6·1大限后如何买卖二手房

从去年下半年起，国家出台的房产政策越来越多。央行调整了贷款利息，给享受着优惠政策的购房者提了个醒。到今年3月份再次出台的提高利率、增加首付款比例的政策出台时，购房者和计划购房者明显感觉到了购房的压力。而5月份七部委联合出台政策，打击炒房、稳定房价，才让大众终于明白了政府的良苦用心

　　打击投机　稳定房价

　　近日，由建设部等七部委联合出台的《关于做好稳定住房价格工作的意见》新鲜出炉。其中规定，自2005年6月1日起，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买非普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。

　　“严禁转让期房”、“2年以内的房产交易征收营业税”等条款对抬高房价、投机炒房的行为进行直接打压；而“保障经济适用房、廉租房供应”、“有效保证中低价位、中小套型住房”等规定又让老百姓吃了颗“定心丸”。其实，政策主要是为了打击投机、稳定房价，普通老百姓买房自住，国家还是鼓励和支持的。

　　二手房市场影响显现

　　面对房产市场的新政策，二手房市场会有什么影响？近日，记者走访了多家知名房产经纪公司，相关人士普遍认为：七部委政策的出台，对二手房市场产生一定的影响。据统计，政策出台后，二手房买卖双方各有表现，卖房者担心在6月1日以后，需要承担5.5％的营业税，导致自己的房子贬值。从政策出台至今，中大恒基房产经纪公司的数据显示，房源登记量日增20％；买方则担心房价会下降，现在买贵了，导致多数计划购买二手房人持币观望。

　　七部委政策影响最大的是在最近签订二手房合同的人群，买、卖双方都着急，希望贷款赶紧下来，赶紧办理过户，争取在6月1日前过户完毕。据中大恒基统计数据显示：从政策出台至今，办理过户量日增近三成。“但这是阶段性的，过了6月1日将会稳定下来”。中大恒基企划部经理吴海兵表示。

　　另外，有业内人士认为，七部委政策的出台，对北京二手房市场影响不会很大，但是从长远来看则意义深远，会有效地保证北京二手房市场健康、稳定的发展。据中大恒基市场研究显示：在今年成交的二手房中，2003年6月1日以后取得房产证并上市交易的比例仅占9.2％，所以，从短期看来，受到政策冲击的二手房总量是有限的，不会对市场产生太大影响。

　　发展二级市场可短期见效

　　北京天力经济研究所金融专家陈力认为：大力发展北京二手房市场和房屋租赁市场，有可能使上涨势头过快的房价在短时期（可能是半年）内得到有效控制。

　　资料统计显示：目前北京房地产市场存量房总计5亿平方米，约合500万套左右。成熟的房地产市场应该每年有5％左右存量房进入到二级市场交易，即在政策、金融、市场各方面因素成熟完善的状态下，北京每年二手房理想的成交量应该在25万套左右。而去年，市建委统计二手房成交为56807套，“我爱我家”统计2004年北京二手房交易量仅39000套。

　　一方面，促进二手房市场发展，可以吸引购买力不足的人群将置业目光从一手房市场转向二手房市场，资金的转移再加上房源的扩大，势必会在一定程度上制约一手房价格；另一方面，对于有购房需求而一时还没有支付能力的家庭可以先租后买，不求“人人买房住”但求“人人有房住”。这样一来，购房需求的减少以及二手房交易比例的增加最终必定拉低北京的整体房价。

　　今后如何买卖二手房？

　　那么在6月1日以后，如何买卖二手房呢？中大恒基吴海兵经理结合政策、市场等方面的综合因素，为记者做出了解答：

　　一、2年以内的二手房：“以租待售”

　　持有2003年6月1日以后普通二手房的业主，可以考虑采取出租形式，获取收益，等过了两年以后再择机出售，既不影响收益，也可以等待房屋升值再行出售。而持有2003年6月1日以后公寓、别墅等非普通住宅的业主，建议过了2年后尽快出售，以防止房屋贬值。

　　二、超过2年的二手房：“该出手时就出手”

　　持有2003年6月1日以前的普通二手房业主，基本不受政策的影响，但是，随着房屋结构性的调整，普通住宅的供应量不断增加，会有越来越多的二手房房源，供求关系基本平衡，那么二手房价格上涨的可能性就比较小。所以，从短期来看，这一类业主可以根据自身的实际情况决定出售或者出租；从长期来看，不宜长线持有。

　　三、耐心选择，理性消费

　　由于政策的调整方向有利于市场供应量的增加，所以计划购买二手房的人们，可以耐心地选择，全面了解房屋、政策情况后再做决定。北京二手房供不应求，主要受二手房房源的限制。七部委政策规定2年以内出售的二手房征收5.5％的营业税，会进一步影响供应量，但是从长期来看，由于结构性的调整，增量房市场普通住宅的供应量增加，会引发“置业升级”卖旧买新，从而会有更多的二手房房源上市，有效地保证了二手房的供应量，对买方而言，可供选择余地多了，价格当然也就好商量了。

　　另外，专家还建议：面对各种房产政策，买卖双方保持平常心即可。从逐渐明朗的政策来看，几乎没有控制自住为目的的购房行为，所以，对于自住用的购房者来说，不必有心理负担。
　　