上海别墅展：高档住宅降价风殃及中低端别墅

“明显不如今年第一季度的房展会火爆。”在昨日开展的上海第七届别墅博览会上，参展商———昆山别墅“西郊世纪华城”项目经理王刚感慨道。

　　而参展商似乎也有些兴味索然。据展会主办方一位工作人员介绍，原计划有近40家别墅开发商参加这次展会，现在到场的只有20多家。

　　让这场别墅展更显平淡的是，现场没有刺激眼球的降价广告，没有令人动心的买房送礼活动，甚至连标明价格的广告也少见。

　　“展会上没有降价和促销，并不意味着别墅开发商销售压力不大。”对此，一位参展人士指出。

变相降价个案渐增

　　上海典型指数办公室对90余个别墅价格、成交量的跟踪显示，8月成交量在前期政策的影响下环比减少了34％，其中独栋别墅成交萎缩39％、联排别墅成交萎缩30％。受此影响，别墅市场的变相降价个案正逐渐增多。

　　昨日参展的闵行独栋别墅———“好世麒麟园”本周六开盘，楼盘销售经理孟鑫坦言，尽管没有直接打出降价旗号，其实已经悄然下调心理预期，预定价格为1.3万－1.4万元/平方米（每栋面积约为230平方米）。而在该别墅周边，同类产品目前售价达1.8万元/平方米。

　　事实上，眼下不少别墅商正在以各种名义促销。

　　《每日经济新闻》了解到，经历了8月份仅1套成交的惨淡后，浦东张江的汤臣豪庭（纯叠加别墅）本月推出了一批特价房，最低单价约为7500元/平方米，比同类产品调低1000多元/平方米。而上海万科的浦东万科蓝山别墅于9月4日推出几十套“特价”别墅（联排），每平方米价格下调约2000元。

　　大华集团也“不甘落后”，将于下月初推出“排屋节”，推广旗下多个别墅项目。

高、中低端别墅处境迥异

　　“其实，目前促销的大多为中低端别墅。”上述参展人士认为，中低端别墅受市场冲击最大。

　　上海典型指数办公室发布的8月别墅报告显示，8月新开盘的项目集中在闵行、青浦、宝山、嘉定四个区域，多以中低端别墅为主。而目前别墅交易市场呈现出严重的冷热不均现象，一些低端别墅的销售已经进入了冰冻期。

　　对此一位业内人士分析，一方面是系列宏观调控政策的出台，使高端市场购买需求减少，作为高端消费之一的中低端别墅难逃冲击；另一方面，中低端别墅价格相对较低，仅仅比价格在1万－2万元/平方米之间的中高档普通住宅高一个档次，目前该价位的部分普通住宅降价幅度已达10％－15％，由此殃及中低端别墅。

　　与之形成鲜明对比的是，目前高端别墅市场“受震”程度反倒较小。荒岛房产工作室对今年上半年在售高端别墅的调查显示，政策出台前后销售率无明显变化，其中白金瀚宫仅5月份就成交16套之多。

　　在昨日别墅展上，和记黄埔开发的御翠园3期即将在10月份开盘，其均价高达3.68万元/平方米，比其2003年的一期均价3500美元/平方米上涨近8000元/平方米。御翠园销售经理成晓红表示：“御翠园的销售将更稳健，主要以关系营销为主。”

　　荒岛房产工作室分析师闵逸飞分析，中低端别墅与高端别墅的客户群有明显差别，前者大多是实现“别墅梦”一族，以第二套住房或有车一族为主要消费对象，辅以部分投资客，容易受政策和市场影响；而后者由于自身品质较高和稳定的客户源，因此销售比较稳定。

　　而统计数字显示，按照套数计算，目前上海中低端别墅供应量超过整体别墅供应量的一半。

　　